MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  czwartek 13 sierpnia 2020r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

furniture 2660938 960 720NBP przedstawił opracowanie, które przedstawia najważniejsze zjawiska, jakie mają miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w największych miastach w Polsce. Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby organów urzędu

 

Obowiązujące od marca br. restrykcje wynikające z pandemii Covid-19 wpłynęły na ograniczenie aktywności również na rynku mieszkaniowym. Konsekwencje pandemii nie znalazły jednak jeszcze odzwierciedlenia w konkretnych danych z uwagi na inercję procesów zachodzących na tym rynku. W I kwartale br. kontynuowana była jeszcze wysoka aktywność na rynku nieruchomości.

Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była w I kwartale br. wyższa w porównaniu do poprzednich okresów, koszty budowy mieszkań nadal rosły w konsekwencji wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce, w efekcie czego nie obserwowano spadku cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Również na rynku komercyjnym dostępne dane nie obejmują jeszcze okresu pandemii.

 

 

 W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP2 , nie obserwowano wpływu pandemii na kierunek zmian poziomu cen.

Nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i na rynkach wtórnych (RW). Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego (ceny mkw. porównywalnych mieszkań) w 6 miastach wzrosły o ok. 1,9% kw./kw. oraz o 14,2% r/r, w 10 miastach o 2,9% kw./kw. oraz 13,3% r/r, a w Warszawie o 2,9% kw./kw. oraz o 12,1% r/r.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadły w I kw. 2020 r.

Pod koniec marca br. w największych miastach zaczęła rosnąć oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego - pojawiły się na tym rynku lokale dotychczas wynajmowane krótkoterminowo, które w trakcie pandemii przestały być dochodowe. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.

 

 

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw., tj. nieznacznie zwiększył się względem poprzedniego kwartału oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 mkw. (tj. o ok. 67%).

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego4 zwiększył się nieco. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł. Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia.

 

 

Spadły stawki czynszów w najmie długoterminowym, a w konsekwencji uległy obniżce wskaźniki opłacalności najmu. Jednak wciąż inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) na tle oprocentowania lokat oraz innych dostępnych aktywów dla gospodarstw domowych była konkurencyjna.

 

 

Wartość nowych umów dot. kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 2,1 mld zł (17,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 3,0 mld zł (6,1%) względem I kw. 2019 r.

Według danych NBP w końcu marca 2020 r. stan kredytu mieszkaniowego wyniósł 460,1 mld zł, tj. był wyższy o 16,9 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o 39,4 mld zł względem końca marca 2019 r. (wzrost r/r o 9,4%, podczas gdy w 2019 r. wzrost wyniósł 7,1%).

Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują na zaostrzenie kryteriów oraz większości warunków udzielania kredytów. Banki odnotowały umiarkowany wzrost popytu (na poziomie średnim z ostatnich dwóch lat). W II kwartale 2020 r. banki przewidują znaczne zaostrzenie polityki kredytowej oraz bardzo silny spadek popytu1.

 

 

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła w I kw. 2020 r. ok. 21%, tj. na tle innych branż pozostaje na wysokim poziomie.

Było to skutkiem wysokiego popytu i wysokich cen transakcyjnych pokrywających rosnące koszty producentów mieszkań. Podstawowym problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów, a nie z kredytu bankowego.

Według ekspertów Coface w omawianym okresie spadła liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej. Jednocześnie udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się r/r o 1,8 p.p., głównie na skutek wzrostu liczby upadłości w rolnictwie i przetwórstwie przemysłowym. Raport może być jednak obarczony większym błędem wynikającym z zaburzonej pracy sądów oraz przesuniętą reakcją przedsiębiorstw na zaburzenia gospodarcze spowodowane COVID-19.

 

 

W marcu 2020 r. zanotowano w Polsce historycznie wysoką (najwyższą od 2005 r.) kwartalną liczbę mieszkań oddanych do użytkowania. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zmniejszyła się względem poprzednich rekordowych okresów. Wysokie, szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, które mogą zostać uruchomione w ciągu dwóch lat.

 

 

Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6-ciu największych rynkach pierwotnych w Polsce wzrosła względem poprzedniego kwartału i wyniosła na koniec marca 2020 r. ok. 67,7 tys.

Szacujemy, że roczna sprzedaż mieszkań deweloperskich w całej Polsce wyniosła ok. 150 tys., a liczba mieszkań deweloperskich będących w toku produkcji może wynosić ok. 250 tys. Będą one sukcesywnie wystawiane na rynek, zwłaszcza w 2021 r. Zapas niesprzedanych mieszkań wystawionych na rynek zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec okresu ok. 44,3 tys.

Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży w 6 miastach spadła względem poprzedniego kwartału o 0,5 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6-ciu największych rynkach zmniejszył się do poziomu 2,6 kwartału. W przypadku osłabienia popytu wysoka liczba mieszkań w toku może spowodować wystąpienie problemów z ich finansowaniem, zwłaszcza w słabszych lokalizacjach.

 

 

Trwają prace nad przyspieszeniem Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Ministerstwo Rozwoju jest w dialogu z samorządami, spółdzielniami, TBS-ami i deweloperami w celu usunięcia barier utrudniających proces inwestycyjny, w tym braku gruntów budowlanych oraz wystarczających środków na budownictwo społeczne. Nowym priorytetem – zwłaszcza w kontekście pandemii – jest pobudzanie nowych inwestycji w zakresie budownictwa społecznego. W opiniowaniu jest także projekt utworzenia społecznej agencji wynajmu, której zadaniem byłoby pośrednictwo w wynajmowaniu i długoterminowym podnajmowaniu mieszkań, również od prywatnych właścicieli, uzyskując stawkę najmu niższą od rynkowej dla osób słabszych finansowo.

 

 

Rynek nieruchomości komercyjnych też został dotknięty przez pandemię Covid-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w długiej perspektywie. Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na parę lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z karami.

Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich negocjacji. Można spodziewać się znaczącego wpływu pandemii na zmiany strukturalne w sektorze, które można będzie zaobserwować dopiero za jakiś czas.

 

 

Na rynkach nieruchomości biurowych w I kwartale 2020 r. zmniejszały się nierównowagi wynikające z wcześniejszego nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią.

Na wzrost popytu wpłynęła korzystna sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Według informacji rynkowych, na koniec I kw. 2020 r. zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosły ok. 11,1 mln mkw., a w budowie było ok. 1,75 mln mkw.

Stopa pustostanów na tych rynkach nieznacznie spadła do poziomu 8,6% wobec 8,7% na koniec IV kw. 2019 r. W Warszawie wyniosła na koniec I kw. 2020 r. 7,5% (wobec 7,8% w IV kw. 2019 r.). Stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku oraz przede wszystkim od lokalizacji biurowca. Wobec bardzo dużej podaży nowoczesnej powierzchni, starsze budynki biurowe nie cieszyły się dużym popytem. Ta sytuacja się poprawiła w ostatnich kwartałach, gdy pojawił się popyt na biura coworkingowe, do czego część tych budynków została przystosowywana.

 

 

Na rynku powierzchni handlowo-usługowych utrzymywała się nieznaczna nadpodaż powierzchni (stopa pustostanów w największych miastach na koniec IV kw. 2019 r. kształtowała się na poziomie 3,9%). Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec I kw. 2020 r. wyniosły ponad 12,2 mln mkw. a powierzchnia w budowie kształtowała się na poziomie 440 700 mkw.

Niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, że inwestorzy uważają rynek za nasycony, co potwierdza pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe. Z uwagi na ogłoszenie stanu epidemii w Polsce, zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych z wyjątkiem sklepów spożywczych, aptek, pralni, drogerii i placówek finansowych można przypuszczać, że sektor handlowy znacząco odczuje skutki pandemii Covid-19.

 

 

Wysoka dostępność finansowania zagranicznego przyczyniała się do dalszego przyrostu powierzchni biurowych i w mniejszym stopniu handlowych. Zjawisko to w decydującej mierze można łączyć z niskim poziomem stóp procentowych w krajach rozwiniętych.

 

Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostawał w fazie rozwoju, popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie. Powierzchnie były w kręgu zainteresowania firm logistycznych, kurierskich, sieci handlowych z dużym udziałem sektora elektroniki. Duży popyt zgłaszał też przemysł.

Na koniec I kw. 2020 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej wzrosły do 19,1 mln mkw., a w budowie znajdowało się ponad 2,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju odnotowała lekki wzrost do poziomu 7,3% wobec 7% w I kw. 2019 r.

 

 

Szacowana wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych na koniec I kw. 2020 r. wyniosła 992 mln euro. Około 44% wartości transakcji dotyczyło powierzchni biurowych, 41,4% powierzchni handlowych oraz 13,9% powierzchni magazynowych. Warto zauważyć, że rozwijał się rynek inwestycji w nieruchomości wielofunkcyjne, hotelowe oraz akademiki.

 

 

Stan kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki krajowe przedsiębiorstwom wyniósł na koniec I kw. 2020 r. 66,1 mld zł, na co składały się kredyty udzielone na nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe i usługowe, magazynowe i przemysłowe oraz inne nieruchomości.

Wartość zadłużenia przedsiębiorstw z tytułu nieruchomości mieszkaniowych na koniec I kw. 2020 r. utrzymywała się na poziomie 5,1 mld zł. Wartość kredytów na nieruchomości biurowe wzrosła do poziomu 17,9 mld zł (wobec 16 mld zł w IV kw. 2019 r.).

Stan kredytów na nieruchomości handlowe i usługowe wzrósł do poziomu 18 mld zł (wobec 17,2 mld zł w IV kw. 2019 r.). Stan kredytów na nieruchomości magazynowe i przemysłowe wzrósł do poziomu 9,3 mld zł. Natomiast wartość kredytów udzielonych na inne nieruchomości pozostała bez zmian na poziomie 16 mld zł.

 

 

Wskaźniki kredytów zagrożonych dla kredytów na nieruchomości udzielonych przedsiębiorstwom były zbliżone do tych z poprzedniego kwartału.

Udział kredytów zagrożonych w kredytach na nieruchomości biurowe na koniec I kw. 2020 r. wyniósł 6% wobec 6,8% w IV kw. 2019 r., dla kredytów udzielonych na powierzchnie handlowe i usługowe wskaźnik ten wzrósł do poziomu 12,3% wobec 11,3% w IV kw. 2019 r. Wskaźnik ten dla kredytów na powierzchnie magazynowe i przemysłowe wzrósł nieznacznie do poziomu 8% wobec 7,7% w IV kw. 2019 r., a na inne nieruchomości spał do poziomu 8,2% wobec 8,8% w IV kw.2019 r.

Wskaźnik kredytów zagrożonych wśród kredytów udzielonych na nieruchomości mieszkaniowe obniżył się nieznacznie do poziomu 19,2% wobec 21% w IV kw. 2019 r.

Względnie wysoka wartość tego wskaźnika wynika głównie z posiadania przez banki w portfelu kredytów z poprzednich lat.

 

Czynsze transakcyjne powierzchni biurowych klasy A w Warszawie (w euro/mkw./m-c) oraz pozostałych miastach pod koniec 2019 r. nieznacznie wzrosły. W Warszawie w tej klasie biurowców czynsze transakcyjne wynosiły ok. 19 euro/mkw./m-c, w pozostałych 8 największych miastach wojewódzkich (8M) wynosiły od 11 do 14 euro/mkw./m-c.

Czynsze w budynkach biurowych klasy B na największych rynkach także nieznacznie wzrosły. Indeks hedoniczny czynszów, który jest odporny na zmianę analizowanej próbki, w IV kw. 2019 r. pozostawał stabilny dla Warszawy i Trójmiasta. Natomiast dla Poznania wykazał lekki wzrost, co oznacza, że powierzchnie o podobnej jakości były wynajmowane drożej niż pół roku wcześniej.

 

 

Czynsze transakcyjne powierzchni handlowych znajdujących się w centrach handlowych w Warszawie nieznacznie spadły pod koniec 2019 r., a na rynkach pozostałych miast były stabilne. Indeks hedoniczny czynszów dla Warszawy i Trójmiasta pozostał stabilny a dla Poznania w IV kw. 2019 r. nieznacznie wzrósł względem II kw. 2019 r.

Na rynkach sprzedaży małych lokali handlowo-usługowych oraz lokali biurowych mediany ceny ofertowej w Warszawie i Wrocławiu wzrosły, w całej Polsce były raczej stabilne.

 

 



 

 

 

 

LS

NBP

foto: PIxabay

 

 

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY