Komornik sądowy z Jędrzejowa Tomasz Wojciechowski prowadzi egzekucję z nieruchomości małżonków K.  W listopadzie 2015r. i w styczniu tego roku dłużnicy wnieśli o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania ich nieruchomości. Dla potrzeb tego artykułu przedstawiam wniosek ze stycznia br., gdyż ten listopadowy jest podobny, a sposób potraktowania go przez komornika taki sam.

Przesłanki złożenia wniosku

We wniosku małżonkowie napisali:

"Wnosimy o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości.

Biegły dla celów porównawczych przyjął transakcje z lat: 2011 i 2012r. Ze Starostwa Powiatowego otrzymaliśmy rejestr cen i wartości sprzedaży nieruchomości  w gminie Słupia Jędrzejowska za ostatnie dwa lata.

Dowód nr 1: licencja z dnia 9 listopada br. - na dane z Rejestru cen i wartości

N stronach: 25 i 26 operatu szacunkowego biegła podała przykłady sprzedaży nieruchomości rolnych na terenie gminy Słupia Jędrzejowska. Biegła zestawiła 24 transakcji od najmniejszej wartości za 1 ha do największej (odpowiednio: 7.091,92 zł/ha do 15.625,00 zł/ha).

Z zestawienia wynika, że nie było sprzedaży nieruchomości rolnych w gminie Słupia Jędrzejowska w cenie powyżej 15.625,00 zł za 1 ha. 

Z uzyskanych danych ze Starostwa wynika, że w ostatnich latach znacznie wzrosła cena ziemi.

Cena gruntów rolnych w przeliczeniu za 1 ha potrafi wynosić i ponad 550.000 zł.   

Z części naszych działek rolnych już obecnie można bowiem wydzielić, te na których można się wybudować (np. zabudowa zagrodowa). W przypadku naszych działek, które położone są przy głównej drodze, takich działek można wydzielić bardzo dużo.

Dowód nr 2:  dane uzyskane ze Starostwa Powiatowego:

nr pozycji w rejestrze            powierzchnia                cena                     cena w przeliczeniu

cen i wartości w Starostwie                                                                           na 1 ha

103                                        920 m2                     16.290 zł                   177.065 zł/ha

131                                       1.650                         10.000                        60.000

132                                       3.600                          22.000                       61.111

220                                       1.602                          22.500                      140.449

240                                       1.529                          15.464                      101.137

242                                          610                          31.500                      508.064

358                                        1.853                         23.570                      127.199

359                                        1.869                         23.770                      127.180

365                                       2.725                          91.500                      335.779

419                                       1.100                          12.500                      113.636

538                                       2.196                            7.000                        31.876

541                                       1.602                           22.500                      140.449

632                                       2.100                           15.450                       73.571

720                                       1.074                           68.000                      633.147 

736                                       2.196                             7.000                        31.876

747                                          596                           16.500                      276.845

772                                       1.169                            35.000                     299.401

804                                          949                            13.910                     146.575

Znaczący wzrost cen ziemi rolnej został odnotowany także przez GUS. Poniżej przedstawiamy dane ze strony ARiMR w zakresie cen ziemi w latach: 2015, 2012 i 2011.

W 2011 średnia cena ziemi w Świętokrzyskim wynosiła 10.577 zł/ha, w 2012r. - 10.904 zł/ha,  a obecnie już 23.902 zł/ha.

Wzrost wartości o ponad 100%.

Dowód nr 3: dane z GUS".

Wiarygodne dane

Dane z rejestrów cen i wartości nieruchomości prowadzonych przez starostwa w całym kraju są najbardziej wiarygodne na rynku nieruchomości, gdyż są to konkretne transakcje sprzedaży nieruchomości. W rejestrach uwzględnione są następujące informacje: opis sprzedanej nieruchomości, cena, przeznaczenie gospodarcze (funkcja dominująca), powierzchnia, rodzaj prawa, strony obrotu (ale bez danych osobowych, tylko stwierdzenie np. osoba fizyczna), numer działki, dokładna data transakcji  oraz tzw. indywidualny numer IRCW każdej transakcji.

Z tych danych korzystają biegli wyceniający nieruchomości. Od kilku lat z rejestrów mogą także korzystać osoby fizyczne, jeśli wykażą interes prawny w dostępnie do nich. Choć w wielu starostwach nie jest to wymagane. Wnioskodawca otrzymuje licencję na uzyskane dane.   

Komornik wniosek oddalił

Postanowieniem z dnia 8 stycznia br. komornik Wojciechowski wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości oddalił. W uzasadnieniu postanowienia, czytam między innymi  (pisownia oryginalna): "Dłużnicy wskazują na aktualne średnie wartości gruntów rolnych w województwie świętokrzyskim to około 23.902 zł za 1 ha. W tej części powołują się na dane z GUS. Na okoliczności podnoszone we wniosku nie przedstawiają żadnych innych dowodów w szczególności operatów szacunkowych, posiłkują się jedynie wydrukami ze strony GUS; we wniosku dłużników o wyznaczenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości zabrakło przede wszystkim konkretnych danych odnoszących się do nieruchomości podobnych, o podobnej bonitacji; argumentacja dłużników ma charakter bardzo ogólny powołując się w zasadzie tylko na zmiany cen nieruchomości ze względu na upływ czasu".

Komornik powołał się na treść orzeczenia SN z 14 lutego 1977 roku III CRN 239/76, iż nie stanowi podstawy do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości sam upływ czasu.

Skarga na czynność komornika sądowego  

Jak nietrudno się domyślić, małżonkowie złożyli skargę na to postanowienie komornika. W skardze napisali między innymi:

"W zaskarżanym postanowieniu komornik posunął się do podania ewidentnych nieprawdziwych stwierdzeń. Nie jest prawdą, iż powołaliśmy się tylko na upływ czasu. Przedstawiliśmy dowody na to,

że wartość nieruchomości bardzo wzrosła. Dane otrzymaliśmy ze Starostwa Powiatowego w Jędrzejowie. Komornik ani słowem nie wspomniał o tych danych".

Pytania do komornika i rzecznika krakowskiej Izby Komorniczej

Komornikowi Tomaszowi Wojciechowskiemu zadałam następujące pytania:

W swoich postanowieniach napisał Pan, że dłużnicy powołali się tylko na dane z GUS. Wręcz napisał Pan: "Dłużnicy nie przedstawiają żadnych innych dowodów w szczególności operatów szacunkowych".

Dlaczego przemilczał Pan otrzymane wraz z wnioskami dane ze Starostwa Powiatowego w Jędrzejowie?

Od kiedy to można podważać operatem szacunkowym inny operat szacunkowy?

W swoich postanowieniach napisał Pan także, że dłużnicy powołali się tylko na upływ czasu, który to jednak „nie stanowi podstawy do dokonania opisu i oszacowania nieruchomości"?     

W jakim momencie dłużnicy powołali się tylko na upływ czasu?

Czy w swoich wnioskach dłużnicy napisali: „ze względu na upływ czasu wnosimy...”.?

We wnioskach, które otrzymałem od czytelników nie ma takiego sformułowania. 

Czy znane jest Panu orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1997 r., sygnatura I CKN 639/97, stwierdzające, że za zmianę w stanie nieruchomości należy uznać także zmianę cen rynkowych nieruchomości, bez względu na przyczyny zmian tych cen?

Jeśli tak, to, czy przypadkiem dłużnicy nie powołali się właśnie na to orzeczenie (choć go we wniosku nie wymieniając)? Czy nie przedstawili dowodów na to, że ziemia w ich rejonie jest teraz więcej warta?

Taki wzrost może nastąpić teoretycznie z dnia na dzień. Upływ czasu tu nie ma żadnego znaczenia.

Dlaczego wg Pana, grunty rolne dłużników są o kilkaset procent  mniej warte od innych gruntów w tej samej gminie? Bo tak wynika z przedłożonych przez wnioskodawców dowodów i Pana postanowień.

A może dane ze Starostwa Powiatowego są nierzetelne? A może dane z GUS są nierzetelne? Dlaczego do konkretnych danych z GUS i Rejestru cen i wartości nie odniósł się Pan w postanowieniach?

Zadzwoniłem do komornika i poinformowałem o przesłanych pytaniach. Komornik tylko nerwowo mi odrzekł, że żadnej odpowiedzi od niego nie uzyskam. Taką odpowiedź na postawione pytania mogę jedynie otrzymać  od rzecznika prasowego krakowskiej Izby Komorniczej.

Rzecznikiem prasowym tej Izby jest Sławomir Szynalik, komornik sądowy w Wieliczce. Pytania przesłałem więc rzecznikowi.

Otrzymana odpowiedź zupełnie niczego nie wyjaśniła. Rzecznik bowiem tak mi odpisał:

"Komornik zawsze działa na wniosek wierzyciela i na podstawie orzeczenia sądu. Wierzyciel składając  wniosek egzekucyjny decyduje w jakim zakresie komornik ma prowadzić egzekucję. Każda decyzja komornika w tym także postanowienie o oddaleniu wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie podlega sprawdzeniu  przez sąd w trybie nadzoru judykacyjnego. Sąd nadzorujący rozpatrzy ewentualne zarzuty stron postępowania i komornik bezwzględnie sie do nich zastosuje. Na dzień dzisiejszy komornik wypowiedział się na temat sprawy wydając postanowienie i uzasadniając decyzję".

Tyle rzeczniku Szynalik, to każdy wie. Liczyłem na merytoryczną odpowiedź. Nie zadałem pytań: Jak działa komornik czy jaka jest rola wierzyciela w egzekucji.

Gdyby komornik w swoich postanowieniach ustosunkował się do przedłożonych danych z Rejestru cen i wartości, to nie byłoby tematu. Np. gdyby podał, że transakcja wskazana w IRCW pod numerem takim a takim nie może być wzięta pod uwagę, gdyż... i tu argumenty. Albo w tej mierze przedstawił opinię uzupełniającą biegłego odnoszącego sie do przedłożonych przez wnioskodawców danych. Tak robią często inni komornicy. 

A tak mamy w postanowieniu raczej nieprawdziwy zarzut, że  "Na okoliczności podnoszone we wniosku dłużnicy nie przedstawiają żadnych innych dowodów" oprócz danych z GUS. 

I jeszcze jedna kwestia. Sąd w Jędrzejowie nie odpowie na pytania: Dlaczego przemilczał Pan otrzymane wraz z wnioskami dane ze Starostwa Powiatowego w Jędrzejowie?, Dlaczego do konkretnych danych z GUS i Rejestru cen i wartości nie odniósł się Pan w postanowieniach?

Sąd odpowie tylko na to, czy skarga jest zasadna, czy nie. I dlaczego tak sąd uważa.         

Art. 951 kpc. Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1997 r., sygnatura I CKN 639/97, za zmianę w stanie nieruchomości należy uznać także zmianę cen rynkowych nieruchomości, bez względu na przyczyny zmian tych cen. Za istotną zmianę w stanie nieruchomości można także uznać zmiany w stosunkach społecznych i gospodarczych, które dają możliwość uzyskania za nieruchomość wyższej ceny (np. gdy teren, na którym leży nieruchomość przeznaczono na inwestycje).

Jan Wels