czyli kolejna interpretacja tego przepisu

Na temat art. 951 kpc pisałem już nieraz. Zasadnicze rozbieżności dotyczyły sytuacji oraz zdarzeń, dla których mógł być on zastosowany.

Art. 951

Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może   nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Nie pamiętam, by komornik odmówił sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania ze względu na fakt, iż wniosek taki został złożony przed drugą licytacją nieruchomości.

A takie postanowienie w dniu 19 lipca br. wydał komornik sądowy z Warszawy Michał Patynowski (KM 2657/11).

Oddalony wniosek dłużniczki

Dłużniczka Beata J. wniosła o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości

- lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem licytacji w tej sprawie.

W uzasadnieniu napisała, że: lokal mieszkalny został wyceniony na poziomie 5.871 zł/m2.

Obecnie na rynku nieruchomości za mieszkanie podobne do mojego trzeba zapłacić ponad

7.000 zł/m2.

Komornik wspomnianym postanowieniem oddalił wniosek pani Beaty.

W uzasadnieniu postanowienia przypomniał dłużniczce, że w dniu 6 sierpnia ma odbyć się druga licytacja nieruchomości, w związku z czym niemożliwe jest już złożenie wniosku w trybie art. 951 kpc: Wobec powyższego art. 951 kpc nie może zostać już zastosowany. Prawo dłużnika lub wierzyciela do złożenia wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania zostało ograniczone w czasie do momentu przeprowadzenia licytacji. Patrząc na umiejscowienie art. 951 kpc należy zauważyć, iż jest on nierozerwalnie złączony z etapem czynności opisu i oszacowania, który kończy się z momentem przystąpienia do pierwszej licytacji nieruchomości.

Wobec powyższego zwrot "termin licytacyjny" zgodnie z art. 951 kpc należy interpretować jako rozpoczęcie kolejnego stadium egzekucji z nieruchomości- tj. licytacji, a prawo żądania dodatkowego opisu i oszacowania wygasa z chwilą przystąpienia do licytacji w pierwszym terminie - napisał w uzasadnieniu postanowienia Michał Patynowski.

Skarga dłużniczki

Beata J. zaskarżyła odmowę sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości.

W skardze napisała między innymi:

Komornik nie zanegował przyczyn, dla których wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie jest uzasadniony.

Komornik oddalił mój wniosek uznając, że po pierwszej licytacji nie mam już prawa złożyć takiego wniosku. Wg komornika, miałam takie prawo tylko do pierwszej licytacji.

Zupełnie nie mogę zgodzić się z taką interpretacją art. 951 kpc przez komornika.

Nigdzie nie jest napisane, że takiego wniosku nie można złożyć przed terminem drugiej licytacji. Istotne jest tylko to, aby w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania nieruchomości zaszły istotne zmiany.

W moim przypadku takie istotne zmiany zaszły.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1997 r., sygnatura I CKN 639/97, za zmianę w stanie nieruchomości należy uznać także zmianę cen rynkowych nieruchomości, bez względu na przyczyny zmian tych cen.

Tak więc sąd rozstrzygnie ten spór.

Jaka jest praktyka

Generalną zasadą w orzecznictwie sądowym jest to, że wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie może być składany przed terminem drugiej licytacji. Pierwszy raz spotykam się z sytuacją, kiedy komornik ogranicza to prawo do terminu pierwszej licytacji. A co by było, gdyby między pierwszym a drugim terminem licytowany budynek np. całkowicie spłonął?

Byłby licytowany nieistniejący budynek?

Poniżej przedstawiam zapiski z dyskusji prowadzonej na forum sędziów, a dotyczące właśnie problematyki czasowej złożenia takiego wniosku (www.ebos.pl)

Tomasz Zawiślak:

Do kiedy dłużnik może złożyć wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości???

Art. 951 kpc mówi o zmianach, które zajdą między oszacowaniem a "terminem licytacyjnym", nie mówi wprost do kiedy można złożyć wniosek... Czy obejmuje to tylko I termin licytacji, czy przepis ten znajdzie zastosowanie także wtedy, gdy istotne zmiany nastąpiły między I a II terminem? Skłaniam się temu drugiemu wariantowi.

Odrębna kwestia, to czy wniosek może być złożony jeszcze w dniu licytacji, ale przed jej rozpoczęciem (wywołaniem)?

Ostatnio miałem sytuację, iż dłużnik złożył taki wniosek na sali rozpraw już po wywołaniu licytacji i zażądał odroczenia licytacji. Pogoniłem , tj. wniosek przekazałem formalnie komornikowi, który następnie stwierdził, iż jest on spóźniony i odmówił ponownego oszacowania. Dłużnik nie wniósł na to skargi. Został wyznaczony II termin i dłużnik ponowił wniosek o oszacowanie - tym razem złożył go wprost do komornika. Komornik przedłożył mi akta bez nadania wnioskowi biegu. Skargi na zaniechanie komornika nie ma, a termin tuż tuż... Czy mogę zastosować art. 759 par. 2 kpc ewentualnie wstrzymać licytację?

Pawnik:

Kwestia dodatkowego opisu i oszacowania jest przez orzecznictwo i i doktrynę konsekwentnie pomijana, pomimo, że w praktyce jest takich wniosków sporo, zwłaszcza tuż przed licytacją. Jednakowoż wydaje się, że może on nastąpić również po I licytacji, gdyż przepis nie przewiduje ograniczenia w tym zakresie. Pytanie o konsekwencje dodatkowego opisu i oszacowania po I licytacji kiedy ustalono inna wartość nieruchomości niż pierwotnie? Otóż Wengerek ( jedyny który zechciał poświęcić 2 zdania tej kwestii ) uważa, że należy wtedy wyznaczyć ponownie I termin licytacji ze wszystkimi tego konsekwencjami. Można z tym polemizować i przyjąć, ze jeżeli istotne zmiany nastąpiły po pierwszym terminie - to należy wyznaczyć 2 termin ( I licytacja odbyła się na prawidłowym oszacowaniu).

Co do tego do jakiej daty może być składany wniosek - otóż wydaje się że może być składany zawsze. Wg mnie nie można go odrzucić jako spóźnionego, bo nigdzie nie ma mowy o terminie do którego może być złożony. Pytanie tylko kiedy może być złożony skutecznie. Zmiany ( istotne) w stanie nieruchomości muszą zajść po dacie opisu i oszacowania i przed terminem licytacyjnym. Termin licytacyjny należy rozumieć jako wywołanie licytacji, a nie jako dzień licytacji. Można sobie bowiem wyobrazić, że nieruchomość np. spłonęła w dniu licytacji ale przed jej wywołaniem ( całe oszacowanie i opis straciły aktualność). Dodatkowy opis i oszacowanie jest fakultatywny. Komornik może ale nie musi go dokonać. Ocena należy do komornika. Wg mnie jeżeli tuż przed licytacją wpłynął wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie, to komornik, znający stan nieruchomości winien ocenić jego zasadność już od razu. Jeżeli uważa że ma podstawy, to uwzględnia go - jeżeli nie oddala. Jeżeli sąd ma wątpliwości czy komornik zasadnie oddalił wniosek - zawsze może odwołać termin licytacji. Jeżeli wniosek wydaje się niezasadny zawsze można przeprowadzić licytację i odroczyć wydanie postanowienia o przybiciu ( art. 988 par 1 kpc).

Joasia:

Przerobiłam to sobie przy okazji sprawy, w której I licytacja miała miejsce w 2003 r., a w wyniku rozpoznawania przeróżnych zażaleń II, zawieszeń i innych pomysłów II licytacja mogła być wyznaczona dopiero w roku... 2008. :sad: Po drodze wstąpiliśmy do Unii i cena nieruchomości oczywiście mocno się zdezaktualizowała. No i wnieśli o ponowny opis i oszacowanie.

Po przemyśleniu sprawy (rzeczywiście kompletny brak literatury, jak pisze Pawnik) wyrobiłam sobie pogląd, że należy ten ponowny opis i oszacowanie zrobić (tak, wiem, że sam upływ czasu nie jest wystarczającą przesłanką itd. - ale m.zd. wejście do Unii tak mocno wstrząsnęło polskim rynkiem nieruchomości, że należy to uznać za istotną zmianę uzasadniającą ponowny szacunek). Wskazuje na to brzmienie przepisu: "przed terminem licytacyjnym" - a nie "przed terminem I licytacji".

Uważam jednak, że po ponownym oszacowaniu należy wyznaczyć II licytację, a nie ponownie I-wszą. Przy czym cenę wywołania w tej II licytacji wyznaczy się jak c.w. II licytacji (czyli 1/2, a nie 3/4), tyle że liczoną od nowej wyceny.

Uważam, że nie można tak sobie kompletnie pominąć faktu odbycia I licytacji. Po I licytacji następuje II-ga, a nie ponowna I-wsza. Skutkiem zmiany ceny po ponownym oszacowaniu może być co najwyżej inna cena wywołania - nawet jeśli w skrajnym przypadku będzie ona wyższa niż w I licytacji.

Tomasz Zawiślak:

Tutaj mam wątpliwości... W jakiej formie komornik miałby oddalić wniosek. Postanowieniem raczej nie da rady - na posiedzeniu w sądzie to byłoby trudne. Ustnie do protokołu licytacji? Tyle, że licytacja się jeszcze nie rozpoczęła, więc raczej nie będzie protokołu licytacji. Jest jeszcze kwestia skargi na tę czynność. Czy sąd rozpoznaje ją niezwłocznie? Czy bez skargi na orzeczenie komornika sąd mógłby działać z urzędu w trybie art. 759 par. 2 kpc. W doktrynie pojawił się pogląd, że w zakresie art. 951 kpc sąd nie może działać w trybie art 759 par. 1 kpc.

Johnson:

Art. 951 kpc mówi, że może to mieć miejsce do "terminu licytacyjnego", co według mnie należy rozumieć jako termin I lub II licytacji, czyli można sobie doszacować po I licytacji;

I licytacja to może być tylko raz. Uznałbym więc, że ww. przypadku po doszacowaniu byłoby to już II termin licytacji.

Jan Wels