ilustracja artykułu antyegzekucja Dłużniczka twierdzi, że wartość nieruchomości jest drastycznie zaniżona Komornik sądowy Jerzy Kujawski z Jarocina prowadzi egzekucję z majątku Iwony H., między innymi z jej mieszkania o pow. 116 m2 położonego w gm. Jarocin.

Biegły wycenił mieszkanie na 163.835 zł, przyjmując wartość m2 na poziomie 1.400 zł. W dniu 15 marca br. miał miejsce opis i oszacowanie nieruchomości dłużniczki, komornik sporządził stosowny protokół. W pouczeniu protokołu opisu i oszacowania komornik napisał:

Stronom postępowania egzekucyjnego na czynność komornika przysługuje skarga. Skargę wnosi się do Sądu Rejonowego w Jarocinie w terminie tygodniowym od daty czynności.

Z możliwości zaskarżenia wyceny skorzystała Iwona H., która wniosła stosowną skargę do sądu rejonowego.

Zarzuciła sporządzonej wycenie, że biegły drastycznie zaniżył wartość jej mieszkania.

W skardze napisaÅ‚a miÄ™dzy innymi: Cena rynkowa to jest cena, z jakÄ… Å›rednio można nabyć danÄ… rzecz. Za 1.400 zÅ‚ za m2 nie kupi siÄ™ żadnego mieszkania w Jarocinie i okolicach. W dodatku, tak wykoÅ„czonego jak przedmiotowe. Ceny metra kwadratowego mieszkaÅ„ wahajÄ… siÄ™ od 2.300 do 3.000 zÅ‚. Do skargi doÅ‚Ä…czyÅ‚a dowody na jej poparcie (ceny podobnych mieszkaÅ„, jak to jej). Skarga nie zostaÅ‚a jeszcze rozpatrzona przez jarociÅ„ski SÄ…d (I Co 494/12). 

W przypadku nieprawomocności opisu i oszacowania nieruchomości, nie ma możliwości wyznaczenia terminu licytacji nieruchomości. W tym zakresie przepisy są jednoznaczne - art. 952 kpc: Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną.

Termin licytacji nie może być wyznaczony wczeÅ›niej niż po upÅ‚ywie dwóch tygodni po uprawomocnieniu siÄ™ opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem siÄ™ wyroku, na podstawie którego wszczÄ™to egzekucjÄ™.  

 

Jednak licytacja  

 

Jakie było zdziwienie Iwony H., gdy 20 kwietnia otrzymała obwieszczenie o licytacji swojego mieszkania. Termin licytacji został wyznaczony na dzień 16 maja br. Do komornika napisała wniosek o zniesienie terminu licytacji: Wnoszę o zniesienie terminu licytacji nieruchomości. Termin licytacji został wyznaczony na dzień 16 maja br. Na czynność komornika - opis i oszacowanie nieruchomości została złożona skarga. Skarga nie została jeszcze rozpatrzona przez Sąd w Jarocinie (I Co 494/12).

Termin licytacji nie może być wyznaczony wczeÅ›niej, niż po upÅ‚ywie dwóch tygodni po uprawomocnieniu siÄ™ opisu i oszacowania. Nie ma wÄ…tpliwoÅ›ci, że do dnia licytacji opis i oszacowanie nie uprawomocniÄ… siÄ™. Komornik odpowiedziaÅ‚ prawie natychmiast. I to w jakim stylu. StwierdziÅ‚ kategorycznie, że brak jest podstaw prawnych do zniesienia wyznaczonego terminu pierwszej licytacji. Swoje stanowisko tak uzasadniÅ‚: W dacie wyznaczenia terminu pierwszej licytacji organ egzekucyjny nie posiadaÅ‚ wiedzy o zÅ‚ożonej przez dÅ‚użniczkÄ™ skardze na czynność komornika, bowiem dÅ‚użniczka nie zÅ‚ożyÅ‚a odpisu skargi do wiadomoÅ›ci komornika. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postÄ™powania egzekucyjnego nie sÄ… prawomocnie rozstrzygniÄ™te, zgodnie z dyspozycjÄ… art. 988 par 2 kpc sÄ…d może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia na rzecz nabywcy.  

Stanowisko komornika można krótko tak podsumować - nic nie wiedziaÅ‚em o skardze, wyznaczyÅ‚em termin licytacji i go nie odwoÅ‚am.  

Komornik milczeniem pominÄ…Å‚ wymóg prawomocnoÅ›ci opisu i oszacowania nieruchomoÅ›ci, by wyznaczyć termin licytacji. ZupeÅ‚nie niepoważnie brzmi zarzut komornika wzglÄ™dem Iwony H., że ta nie poinformowaÅ‚a go o skardze. Nie ma takiej procedury. SkargÄ™ wnosi siÄ™ do sÄ…du i to sÄ…d informuje komornika o zÅ‚ożonej skardze. ZresztÄ… sam komornik w pouczeniu protokoÅ‚u opisu i oszacowania nic nie napisaÅ‚, by uczestnicy musieli także go powiadomić o zÅ‚ożonej skardze (pod artykuÅ‚em znajduje siÄ™ ostatnia strona protokoÅ‚u z pouczeniem). Wskazany przez komornika art. 988 kpc par. 2 nie ma znaczenia dla art. 952 kpc. Dotyczy innych skarg, jakie przed licytacjÄ… mogÄ… być jeszcze nierozpatrzone przez sÄ…d, np. dotyczÄ…cych obwieszczenia o licytacji (art. 961 kpc) czy dodatkowego opisu i oszacowania (art. 951 kpc).  

 

Jak koÅ„czÄ… siÄ™ takie sprawy  

 

Niekiedy zdarza się, że komornik nie wie o złożonej skardze na opis i oszacowanie i wyznacza termin licytacji (brak odpowiedniej komunikacji między sądem a komornikiem).

 

Jednak, gdy komornik dowie się o złożonej skardze, to najczęściej sam znosi termin licytacji lub czyni to sąd z urzędu (przed licytacją lub ostatecznie w dniu licytacji). Nie znam przypadku, by odbyła się licytacja w chwili nieprawomocności opisu i oszacowania. Byłoby to wbrew przepisom oraz logice. Skarga na opis i oszacowanie dotyczy prawie zawsze wyceny nieruchomości. Dopiero prawomocna wycena jest podstawą ustalenia ceny wywołania podczas licytacji. Nietrudno sobie wyobrazić, jaki bałagan panowałby w sądach, gdyby nabywcy kupowali w licytacjach nieruchomości, a później sąd zmieniał ceny nieruchomości (uwzględniając np. złożone skargi) i kazał nabywcom zapłacić więcej albo anulował już przeprowadzone licytacje. By uniknąć takich sytuacji, ustawodawca powołał do życia art. 952 kpc (zresztą niezmieniany od wielu lat).

Jak będzie w przypadku opisywanej licytacji? Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że jej termin zostanie zniesiony (na 99%).

 

Ten jeden procent niepewności to na okoliczność, iż sądy w naszym kraju są w stanie zadziwić swoim orzekaniem każdego. Najbardziej zagadkowe wydaje się w tej sprawie być stanowisko komornika.

 

Po co forsuje termin licytacji, który nie ma szans siÄ™ obronić?    

 

Jan Wels  

 

Imię i nazwisko zobowiązanej zostały zmienione pismo komornika z dnia 27 kwietnia 2012r. protokół opisu i oszacowania nieruchomości - pouczenie