MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  piątek  29 marca 2024r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

Pozory legalności bywają niekiedy mylące

W tej egzekucji z nieruchomości pozornie wszystko wygląda na zgodne z prawem:

prawomocna wycena, sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej, przesądzenie własności dla nabywcy nieruchomości.
Fatalna egzekucja -foto
źródło:  redakcja miszmasztwojagazeta.pl
Wszelkie skargi dłużniczki były przez sądy rozpatrzone i prawomocnie oddalone.

Złudę poprawności zaburzają jednak: wciąż podnoszony przez dłużniczkę Barbarę H. zarzut, że jej nieruchomość została sprzedana za bezcen (nawet poniżej 30% jej realnej wartości) oraz intuicja osób prywatnie zaangażowanych w sprawę: że niemożliwym jest, aby taki majątek został wyceniony tylko na 254.080,00 zł.

W skład nieruchomości wchodzą bowiem: działki budowlane położone przy głównej drodze

Łask – Szczerców (pow. bełchatowski), grunty rolne (w sumie z działkami budowlanymi nieruchomość ma powierzchnię 8,91 ha), dom mieszkalny, budynek z 10-tonową wagą, dwa budynki gospodarcze, obora, stodoła, utwardzone drogi, studnia głębinowa, wybetonowany plac, nasadzenia.

Wewnętrzne przekonanie właścicielki i jej bliskich, że coś nie jest tak z wyceną, to jednak w sądach za mało, aby dochodzić racji. W sądzie trzeba dowodów na poparcie swojego przeświadczenia lub mieć szczęście, aby sąd w trybie nadzoru nad pracą komornika, sam wychwycił oczywiste uchybienia i nakazał komornikowi ich usunięcie.

Pod artykułem znajduje się pismo z Ministerstwa Sprawiedliwości. W piśmie dokładnie przedstawiona jest chronologia zdarzeń. Dla urzędnika ministerstwa, sprawa też wygląda na zgodną z prawem.

Zawiedli ludzie wymiaru sprawiedliwości

Wnikliwa lektura akt sprawy rodzi zasadnicze pytanie: czy w tej egzekucji doszło do błędów, które spowodowały, że nieruchomość została sprzedana znacznie poniżej jej wartości rynkowej?

Opisywany przypadek przeprowadzonej egzekucji z nieruchomości można porównać do auta, któremu podczas jazdy, wskutek braku oleju w silniku, zapaliła się czerwona kontrolka. Po kilku sekundach od włączenia się lampki, silnik się zatarł i auto stanęło. Aby ustalić, co się stało, powołano licznych biegłych, by ci, zaopiniowali, co było przyczyną unieruchomienia pojazdu.

Ich ekspertyzy dotyczą jednak zupełnie pobocznych spraw: stanu ogumienia, blacharki i lakieru, stopnia zużycia skrzyni biegów czy wyglądu tapicerki. Owocem ich pracy jest opinia, że silnik się zepsuł, ale tak naprawdę, nie wiadomo dlaczego.

Nikomu bowiem nie przyszło do głowy, aby sprawdzić tak prostą rzecz, jaką jest stan poziomu oleju w silniku.

Analogicznie jest w opisywanej sprawie. Barbara H., jak przyznała, nie wiedziała, że może zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości. Po pomoc udała się do prawników.

Przez prawie rok korzystała z porad adwokatów z Łodzi, Bełchatowa, Sieradza i Warszawy.

Efektem wizyt u prawników są pisma, jakie jej dyktowali, a ona je składała w sądach, ufając wiedzy prawniczej.

Niestety, wszystkie te pisma mają wspólną cechę - są nie na temat. Nie mają nic wspólnego z procedurą sądową w egzekucji z nieruchomości. Z przyczyn oczywistych, wszystkie one zostały przez sądy potraktowane jako bezprzedmiotowe.

Podsumowaniem tych prawnych bubli jest treść pisma podyktowana Barbarze H. w tym roku przez pracownika sekretariatu znanego prawnika. Ów pracownik, zasugerował pani Barbarze wysłanie pisma do Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim - II Wydział Cywilny Odwoławczy, zatytułowane: „Powództwo przeciwegzekucyjne”.

W piśmie można przeczytać m.in.: "Żądam pozbawienia tytułu wykonawczego w całości Sądu Rejonowego w Bełchatowie, sygn. akt I Co 1237/07 oraz Sądu Okręgowego w Piotrkowie Tryb., sygn. Akt Cz 564/10".

Egzekucja katastrofalna bubel male

Tak więc, Barbara H. za kolejną „mądrą” radą złożyła w sądzie powództwo przeciwegzekucyjne nie względem pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności, tylko względem postanowienia sądu (oddalające skargę na czynność komornika). Za taki chłam należy się kancelarii adwokackiej wyróżnienie w kategorii: „bubel prawny roku”.

Co może być przyczyną zaniżonej wyceny?

Barbara H. prawie we wszystkich pismach do sądu pisała, że biegła sądowa, kiedy dokonywała oględzin jej nieruchomości była u niej tylko 10 minut.

Interesowała się tylko granicami jej działek.

Nie dokonała nawet pomiarów budynków. Już same te stwierdzenia powinny być dla sądów i prawników sygnałem, że z wyceną może być coś nie tak. Że, to wycena jest zasadniczym błędem, pierwotną przyczyną (tak jak brak oleju w silniku) niekorzystnej dla dłużniczki egzekucji z nieruchomości, że wycenę trzeba i należy zanegować.

Dla profesjonalisty już pobieżna lektura operatu szacunkowego biegłej nie pozostawia wątpliwości: operat jest niezgodny ze sztuką szacowania nieruchomości oraz z niektórymi zapisami Kodeksu postępowania cywilnego. Są to błędy istotne, które skutkują tym, że wartość całości nieruchomości może być drastycznie zaniżona.

Wycena działek

Biegła, pomimo że część działek ma charakter budowlany, wyceniła je jako rolne.

Poniżej - zaświadczenie UM w Zelowie, potwierdzające zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego dla poszczególnych działek.


Egzekucja katastrofalna zaswiadczenie male

Za metr kwadratowy działki budowlanej w gminie Zelów trzeba zapłacić minimum 15 zł.

Przyjmując więc wielkość działki nr 343 (4800 m2 ), jej wartość to około 72.000 zł.

Biegła przyjęła wartość m2 na poziomie …4 zł.

Działka nr 344, do 60 m głębokości jest budowlana – tutaj w ogóle jest brak osobnych

wyliczeń dla części budowlanej jak i rolnej.

Wartość m2 została przyjęta na poziomie 1,50 zł!

Dla działki nr 320/2, na której to działce znajdują się budynki - w ogóle brak jest wyliczenia

wartości samej działki budowlanej.

Wycena powinna być zgodna z art. 948 kpc

Artykuł 948 kpc stanowi:

"W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw".


Biegły sądowy miał obowiązek podać w operacie szacunkowym wartość każdej budowli osobno, wartość samej działki, na której stoją budynki oraz wartość całości nieruchomości. Powinna także być wyceniona waga towarowa, drogi betonowe, winna być podana wartość utwardzonego terenu, nasadzenia oraz inne urządzenia.

W opisywanym przypadku, biegła podała tylko wartość całości, przeliczając m2 budynku mieszkalnego na wartość całej nieruchomości.

Wyszło jej, że wartość wszystkich zabudowań to - 166.000 zł.

Poniżej znajduje się tabela z wartościami poszczególnych nieruchomości.
Egzekucja katastrofalna - wynik koncowy wyceny

Niewykonanie obowiązków wynikających z zapisów art. 948 kpc podważa całą wycenę. Już tylko na tej podstawie, powinna być przez sąd odrzucona, a komornik zobowiązany do dokonania nowej wyceny.

Wartość nieruchomości zabudowanej szeregiem budowli nie jest oczywiście sumą poszczególnych jej składników. Gdyby biegła wyceniła poszczególne budowle osobno, to można przyjąć, że otrzymałaby wartość łączną na około 600.000 zł (gdyby sumować składniki).

Jest rzeczą niemożliwą, aby w takim wypadku biegła tę nieruchomość wyceniła tylko na 166.000 zł.

Jak ważny w wycenach nieruchomości przeznaczonych do egzekucji komorniczych jest art. 948 kpc pisaliśmy już nieraz.

Dla przypomnienia:

ARTYKUŁ 948 KPC JEST BARDZO WAŻNYM REGULATOREM POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO

W opisywanym przypadku powstają zasadne pytania. Jak to jest możliwe, że nikt nie wychwycił tak podstawowych błędów biegłej? Czy możliwym jest, aby uszło to uwadze tak wielu prawników, sędziów? I wreszcie - co w takiej sytuacji można jeszcze zrobić?

Na te pytania postaram się uzyskać odpowiedzi.

 

Ludwika Stas


Egzekucja katastrofalna - pismo MS 1male Egzekucja katastrofalna - pismo MS 2male
Egzekucja katastrofalna - pismo MS 3male Egzekucja katastrofalna - pismo MS 4male
Egzekucja katastrofalna - pismo MS 5male Egzekucja katastrofalna - pismo MS 6male

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY