INTERWENCJA

Małgorzata Huk-Sobańska, prezes pleszewskiego sądu, przesłała redakcji wyjaśnienia do artykułu:

W postępowaniu egzekucyjnym z wartości nieruchomości "wyparowało" ponad 2,5 mln zł. Zaskakujące ustalenia redakcji

Wyjaśnienia te w sposób istotny zanegowały wartość postanowienie z dnia 6 czerwca 2013r., którym sędzia Edyta Janiszewska z Sądu Rejonowego w Pleszewie oddaliła skargę czytelnika na dokonany opis i oszacowanie nieruchomości. Można chyba przyjąć, że teraz postanowienie to jest warte tylko tyle, co kartka papieru, na jakiej zostało wydrukowane

 

Poniżej przedstawiam:

- przypomnienie artykułu w całości (nie da się zrobić z niego skrótowej wersji)

- stanowisko prezesa sądu Małgorzaty Huk-Sobańskiej

- moja ocena przesłanego stanowiska

 

Przypomnienie artykułu

Komornik sądowy Piotr Tomczak z Pleszewa prowadzi egzekucję komercyjnej nieruchomości położonej koło Pleszewa. W skład nieruchomości (która ma trzy księgi wieczyste) wchodzą: kompleks budynków produkcyjnych (929 m2), budynek biurowy (ok. 200 m2), nowa hala magazynowa o pow. zabudowy 1.346 m2, stacja trafo, ponad 3 ha gruntu (część działki jest wybrukowana).

 

W 2008 roku BGŻ udzielił panu Adamowi kredyt w wysokości 1.647.250 zł z przeznaczeniem na przejęcie zadłużenia w Banku Spółdzielczym w Pleszewie z tytułu dwóch kredytów inwestycyjnych, jakie czytelnik zaciągnął na wybudowanie między innymi hali magazynowej (część budynków produkcyjnych i biura były już wcześniej). W 2011 roku bank zażądał przedstawienia przez pana Adama aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości (były takie praktyki banków, zresztą prawnie wątpliwe).

 

17 listopada 2011 roku, biegły Kazimierz Ratajczak wykonał więc wycenę określającą wartość rynkową tej nieruchomości.

 

Biegły wycenił nieruchomość na 4.875.497 zł. Określił przy tym wartość wymuszonej sprzedaży na 90% tej wyceny. Rok później czytelnik popadł w kłopotyfinansowe i bank wypowiedział umowę kredytową. Został wystawiony BTE, sąd nadał mu klauzulę wykonalności i sprawa trafiła do komornika.

W kwietniu 2013r. komornik Tomczak wyznaczył biegłą Magdalenę Szydlak do sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby wszczętej egzekucji z wniosku banku. Biegła Szydlak wyceniła nieruchomość na 2.356.000 zł.

 

Co ustaliliśmy

1. Biegła Szydlak powołana przez komornika dokonała dwóch wycen, ustalając odpowiednio wartości nieruchomości:

- nowej hali magazynowej o pow. zabudowy 1.346 m2, stacji trafo i gruntów o pow. 2,74 ha na kwotę 1.569.000 zł,

- kompleksu budynków produkcyjnych (929 m2), budynku biurowego (ok. 200 m2) i gruntów o pow. 0,76 ha na łączną kwotę 787 000 zł.

 

Biegły Ratajczak, który wycenił nieruchomość na żądanie banku, wycenił te same składniki majątku:

 

- nowej hali magazynowej o pow. zabudowy 1.346 m2, stacji trafo i gruntu na 2.508.130 zł,

- kompleksu budynków produkcyjnych (929 m2), budynku biurowego (ok. 200 m2) i gruntu na łączną kwotę 2.367.367 zł.

 

Wg biegłej Szydlak, wartość utwardzenia terenu to 20.000 zł, biegły Ratajczak wycenił ten składnik majątku na 150.000 zł.

 

Obydwoje biegli wycenili nieruchomości metodami mieszanymi, częściowo odtworzeniową, a częściowo podejściem porównawczym.

 

Z powyższego zestawienia liczb wynika, iż największa różnica w wartości dotyczy kompleksu budynków produkcyjnych i biurowego.

 

Dla poszczególnych wycen tej nieruchomości wygląda to tak:

Biegła Szydlak: łączna wartość to 787.000 zł (wycena całości podejściem porównawczym, wartość budynków i budowli metodą odtworzeniową).

Biegły Ratajczak: łączna wartość to 2.367.367 zł (wycena budynku biurowego oraz wartości gruntu podejściem porównawczym, wycena kompleksu budynków metodą odtworzeniową). Sam budynek biurowy podejściem porównawczym został wyceniony na 464.933 zł.

W swoim operacie szacunkowym biegły Kazimierz Ratajczak na stronie trzeciej napisał: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości. Przy wszystkich wyliczeniach poszczególnych składników majątku biegły Ratajczak podaje w operacie, że oblicza wartość rynkową.

 

To bardzo ważne dla dalszych ustaleń, gdyż sprawa trafiła do pleszewskiego sądu i tu zaczęły się "dziać cuda".

 

2. Pan Adam zaskarżył bowiem wycenę Szydlak do sądu (formalnie opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez komornika na podstawie operatów szacunkowych biegłej). Złożył dwie skargi. Do skarg dołączył operat szacunkowy biegłego Ratajczaka na okoliczność wadliwego operatu wykonanego przez biegłą Szydlak.

 

Zatrzymam się przy skardze na wycenę kompleksu budynków produkcyjnych i budynku biurowego (bo tu jest największa różnica w wycenach - 1.580.367 zł, przy drugiej nieruchomości różnica wynosi "tylko" 939.130 zł).

 

Komornik Tomczak w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Komornik napisał, że biegła wyceniała wszystko dobrze, a tak w ogóle, to wartość "nieruchomości nie jest maksymalną kwotą jaką można uzyskać w drodze licytacji. Cena nieruchomości jest bytem dynamicznym i ostatecznie zostanie zweryfikowana przez rynek".

 

Również biegła Szydlak ustosunkowała się do złożonej skargi. W piśmie z dnia 17 maja 2013r. zarzuciła wycenie biegłego Ratajczaka, że wycena ta nie określiła wartości rynkowej nieruchomości. A skoro nie określiła, to "Dłużnik nie miał wiedzy o wartości rynkowej nieruchomości w tamtym czasie. Miał natomiast wiedzę na temat wartości odtworzeniowej swojego majątku nieruchomego, a jej źródłem był załączony do skargi operat szacunkowy".

 

Wygląda więc na to, że dopiero biegła Szydlak uzmysłowiła naszemu czytelnikowi, jaka jest wartość rynkowa jego nieruchomości. To, że biegły Ratajczak napisał, iż celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości nie oznacza wcale, że ten cel osiągnął. Taki cel dopiero osiągnęła ona, biegła Szydlak. Tak można tłumaczyć to, co przeczytałem.

 

Sąd jak "papuga" biegłej i komornika

Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2013r. sędzia Edyta Janiszewska z Sądu Rejonowego w Pleszewie oddaliła skargę czytelnika. U uzasadnieniu postanowienia (jako swoje uzasadnienie: "Sąd zważył") sędzia Janiszewska żywcem przepisała to, co napisali biegła i komornik. Niezmiernie rzadko się zdarza, by sąd jako swoje przepisał prawie 90% obcego tekstu.

 

Skarga została więc oddalona, bo sędzia uznała, że operat szacunkowy wykonany przez biegłego Ratajczaka nie określił wartości rynkowej nieruchomości. Taką wartość określił tylko operat sporządzony przez biegłą Szydlak.

 

Co mówią przepisy prawa?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

1a. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.

2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

 

W opisanej sprawie niewątpliwie mamy do czynienie z rozbieżnymi operatami szacunkowymi określającymi wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny - ustalenie wartości rynkowej.

 

W związku z tym powstają zasadne pytania:

- czy biegła Szydlak miała prawo do tego, by samodzielnie ocenić prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego Ratajczaka?

- czy sąd miał prawo oceniać prawidłowość operatów, czy raczej miał obowiązek wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonych operatów?

- która wycena jest dobra? (sprawa egzekucji nie jest bowiem zakończona)

 

Wyjaśnienia prezesa sądu

Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która jak każdy inny dowód w postępowaniu przed sądem cywilnym podlega samodzielnej ocenie tego sądu zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 233§1 kodeksu postępowania cywilnego. Ocena wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych środków dowodowych stanowi podstawowe zadanie sądu orzekającego. Oczywiście ocena dowodów nie może być dowolna i sąd w sprawach wymagających specjalistycznej wiedzy może zwracać się o pomoc do osób, czy podmiotów posiadających wiadomości fachowe.

 

Art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami nie nakłada na nikogo obowiązku zwracania się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, lecz stanowi o takiej możliwości.

 

Przedmiotem postępowania przewidzianego przez art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zaś wyłącznie ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i rezultatem tej oceny nie może być dokonanie prawidłowego określenia wartości przedmiotu wyceny.

 

Artykuł 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd, co może nastąpić, jak stanowi art. 156 ust. 4 wskazanej ustawy w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Operaty szacunkowe sporządzone w sprawie, o której mowa w artykule prasowym pt. „w postępowaniu egzekucyjnym z wartości nieruchomości „wyparowało” ponad 2,5 mln zł” nie zostały sporządzone w tym samym celu: pierwszy z operatów był bowiem sporządzony na potrzeby kredytu bankowego, o który starali się właściciele nieruchomości, drugi operat został sporządzony dwa lata później na potrzeby prowadzonej egzekucji z nieruchomości.

 

Wyceny sporządzone przez różnych rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza w różnym czasie, mogą się nawet znacznie różnić w zależności od ich celu, stanu rynku nieruchomości, warunków ekonomicznych, w jakich są dokonywane, oraz dostępu rzeczoznawcy do cen obowiązujących na rynku.

 

Regulacja zawarta w art. 157 ust. 4 wskazuje jednak, iż rozbieżność operatów szacunkowych, o której tam mowa, odnosi się jedynie do sytuacji, gdy operaty szacunkowe dotyczące tej samej nieruchomości i sporządzone do tego samego celu wyceny są różne.

SSR Małgorzata Huk - Sobańska

Prezes Sądu Rejonowego w Pleszewie

 

Moja ocena

Sędzia Huk-Sobańska, wbrew chyba założeniu, osiągnęła cel przeciwny do zakładanego. Wątpię bowiem, by jej intencją było wykazanie wadliwości postanowienia oddalającego skargę na opis i oszacowanie nieruchomości. A taki cel w moim przekonaniu został osiągnięty.

 

Przytoczę wpierw dwa artykuły z Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

 

Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) (uchylony);

5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.

5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

 

Cele wyceny nieruchomości są więc precyzyjnie określone w ustawie. Oba opisane w artykule operaty szacunkowe nieruchomości miały za zadanie określić wartość rynkową nieruchomości. To jest poza dyskusją.

 

Jeden na potrzeby banku, drugi na potrzeby wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Zresztą potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości można wskazać wiele (ustalenia ceny kupna- sprzedaży, obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie, ustalenia wielkości opłaty skarbowej, przy opłacaniu podatku od spadków i darowizn bądź od czynności cywilno-prawnych itd.).

 

Cel jednak będzie ten sam: ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. Wbrew twierdzeniom pani prezes, wartość rynkowa nieruchomości może być tylko jedna (oczywiście w pewnych niewielkich widełkach).

 

Nie ma kilku wartości rynkowych tej samej nieruchomości, ze względu na różne potrzeby ustalenia tej wartości. Np. inna na potrzeby zabezpieczenia kredytu, a inna w egzekucji. Jeśli biegli ustalają znacznie różniące się od siebie wartości rynkowe nieruchomości, to z ich operatami i wiedzą nie jest za dobrze. Stąd możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

 

Prezes Huk-Sobańska przyznała, że obie wyceny miały za zadanie ustalić wartość rynkową, tylko dla różnych potrzeb. I to jest ten cios w serce postanowienia z dnia 6 czerwca 2013r. W orzeczeniu tym bowiem, sędzia Janiszewska powtarzając za biegłą stwierdziła, że biegły określił wartość odtworzeniową nieruchomości. A jeśli tak, to: "Wycena taką metodą nie doprowadziła do określenia wartości rynkowej, określona w ten sposób wartość nie odpowiada warunkom rynkowym".

Cała konstrukcja postanowienia runęła jak domek z kart.

 

W tej sytuacji drugoplanowe znaczenie ma pomylenie przez prezes sądu celów wyceny z potrzebami ustalenia wartości rynkowej nieruchomości i stwierdzenie, że w takiej sytuacji sąd nie może wnioskować o zbadanie poprawności sporządzonych operatów.

 

I jeszcze kilka uwag na koniec.

 

Sędzia Janiszewska przepisując wyjaśnienia biegłej jako swoje przemyślenia, nie zadała sobie chyba trudu zweryfikowania tego, co przepisała. Sędzia za biegłą napisała bowiem: "Oprócz wydzielonej części nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym rzeczoznawca dokonał oszacowania metodą kosztów odtworzenia". To nie jest prawda. Bowiem metodą porównawczą wyceniona została także działka.

 

Biegły Ratajczak metodą odtworzeniową wycenił tylko budynek produkcyjny "ze względu na brak na rynku podobnych obiektów do porównania". Tak samo zresztą postąpiła biegła Szydlak, która wartość kilkunastu pozycji w wycenie ustaliła tą metodą.

 

Do wyjaśnienia pozostały jeszcze dwie kwestie:

- czy biegła Szydlak miała prawo do tego, by samodzielnie ocenić prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego Ratajczaka?

- która wycena jest dobra? (sprawa egzekucji nie jest bowiem zakończona)

 

Zapytaliśmy o to już kilkakrotnie biegłą i kaliskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Wielkopolski Południowej (Szydlak jest wiceprezesem tego stowarzyszenia). Żadnej odpowiedzi nie otrzymaliśmy.

 

Co do wartości nieruchomości (informacje wstępne). Pod koniec sierpnia 2014 roku miała odbyć się licytacja nieruchomości czytelnika. W ostatniej chwili została odwołana. Zakupem nieruchomości zainteresowana była rekordowa liczba licytantów. Przed licytacją na korytarzu sądowym można było usłyszeć, że cena wywołania jest zaskakująco niska. A po odwołanej licytacji kilka osób słyszało rozmowę komornika z sędzią nadzorującym licytację. Panowie mieli głośno zastanawiać się „kto im popsuł szyki co do licytacji”.

Cdn.

 

 

 

JW