MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  piątek  29 marca 2024r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

sad rejonowy pruszkow mKomornik sądowy Maria Wasilewska z Pruszkowa prowadzi egzekucję z nieruchomości położonej w Raszynie koło Warszawy. Na działce o pow. prawie 700 m2 znajdują się dwa budynki mieszkalne: bliźniak o pow. użytkowej 208 m2 oraz typu hotelowego o pow. użytkowej około 160 m2.

Obydwa budynki widnieją w kartotece budynków Starostwa Powiatowego w Pruszkowie w całości jako mieszkalne. W tym drugim budynku jest kilka pokoi noclegowych - w sumie 29 miejsc. Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o usługach turystycznych, usługi hotelarskie to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

 komornik sadowy pruszkow wasilewska m

Niewątpliwie w drugim budynku są świadczone usługi hotelarskie, ze świadczenia których, czytelnik (pan Piotr) się utrzymuje.

 

Już budynek usługowo-gospodarczy

W lipcu 2014 roku na zlecenie komornika, nieruchomość została wyceniona przez biegłego sądowego. Biegły przyjął, że budynek, w którym świadczone są usługi hotelarskie to jednak tylko budynek usługowo-gospodarczy. Skutek: jego wartość jest niewielka (151.000 zł).

Biegły ustalił wartość m2 budynku mieszkalnego na 3.547 zł. Dla budynku drugiego wartość m2 została skorygowana o współczynnik 0,45 i jeszcze pomniejszona o współczynnik korekcyjny 0,90 ze względu między innymi na fakt "istnienia na działce dwóch budynków".

Tak więc wartość m2 drugiego budynku mieszkalnego (hotelowego), to wg biegłego tylko 955 zł. Ta sama działka, dwa budynki mieszkalne, ale zupełnie różne wartości m2.

No tak, ale ten drugi budynek to przecież budynek usługowo-gospodarczy, i jak napisał biegły w operacie szacunkowym "użyteczność takiego obiektu wskazuje, że wartość powinna oscylować na poziomie 45% wartości budynku mieszkalnego".

 

Skarga na opis i oszacowanie

Pan Piotr oczywiście zaskarżył wycenę. Zarzucił biegłemu, że dla budynku hotelowego przyjął złą metodę wyceny.

I tak uzasadnił to stwierdzenie: "Obiekty takie wycenia się metodą dochodową, a nie podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód".

Podkreślił także, że niewątpliwie budynek, w którym są świadczone usługi hotelarskie przynosi dochód.

 

Oddalona skarga

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2015r. Sąd Rejonowy w Pruszkowie oddalił jednak skargę. Sąd uznał za niesłuszne podniesione zarzuty wobec opisu i oszacowania. A dlaczego niesłuszne?

Bo pan Piotr nie wykazał, by... wyceniana nieruchomość przynosiła dochody. Sąd tak stwierdził, chociaż na stronie 9. operatu szacunkowego biegły wyraźnie napisał, że "budynek wykorzystywany jest na wynajem miejsc noclegowych".

Biegły nawet nie zadał sobie trudu ustalenia liczby pokoi oraz ogólnej liczby miejsc noclegowych, jak również dochodów uzyskiwanych ze świadczenia usług hotelarskich. Jak widać, pruszkowski sąd ta kwestia też raczej nie interesowała.

W dalszej części postanowienia sędzia jednak sama sobie zaczęła zaprzeczać. Napisała bowiem, że fakt istnienia budynku z pokojami na wynajem nie zmienia głównego przeznaczenia nieruchomości, bo spełnia ona bowiem przede wszystkim funkcję mieszkalną.

- Zastosowanie zatem podejścia dochodowego spowodowałoby wypaczenie wyników wyceny - stwierdziła sędzia. Dlaczego, już nie napisała.

A tak w ogóle, to sąd na koniec stwierdził, że panu Piotrowi "uchodzi z pola widzenia, że podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywanie jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikującej oszacowanie".

W takim wypadku, może nieruchomości licytować na Allegro, a cena wywoławcza to np. będzie 1zł - stwierdził rozgoryczony czytelnik.

 

Oddalone zażalenie

Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z dnia 7 stycznia br. oddalił zażalenie pana Piotra. W zażaleniu czytelnik napisał między innymi, że zgodne z art. 948 § 2 kpc, w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

- Czyli, każdy budynek winien być wyceniony osobno. Mieszkalny – metodą porównawczą, hotelowy - metodą dochodową - podsumował zażalenie czytelnik.

Sąd Okręgowy zauważył, że w rozpatrywanej sprawie "nie zostały wskazane podstawy do zastosowania podejścia dochodowego", bowiem "konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny".

Sąd nie odesłał jednak operatu biegłemu celem ustalenia tego przez niego, tylko zażalenie oddalił.

Tak jakby to była wina czytelnika, że biegły czegoś nie dopilnował.

Na koniec postanowienia sąd stwierdził, że tak naprawdę, to pan Piotr "nie jest uprawiony do podważania ustaleń operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego specjalistę".

Przekaz z dwóch zaprezentowanych postanowień sądów jest prosty: nie mądrz się, inni są mądrzejsi od ciebie.

 

Metoda zysków

Na stronie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych znalazłem wskazówki, jak wycenia się nieruchomości podejściem dochodowym. Pan Piotr podał mi dochód uzyskiwany z wynajmu pokoi i wyszło mi, że wartość tego budynku wyliczona podejściem dochodowym metodą zysków jest większa, niż wartość całej nieruchomości wycenionej przez biegłego. I może tu jest pies pogrzebany?

Kilka informacji o tej metodzie.

 

Dochód z nieruchomości

Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe.

Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi itp.

Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.

Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny.

 

Metody wyceny

Stosowane w ramach podejścia dochodowego metody wyceny przedstawiają sposoby obliczania dochodów z nieruchomości. Stosuje się dwie metody wyceny:

 

a) metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe.

Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle;

 

b) metodę zysków, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami, dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

 

JW

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY