Komornik sądowy Sławomir Hubar z Nakła nad Notecią prowadzi egzekucję z nieruchomości czytelnika położonej w tym mieście o całkowitej powierzchni 1,3 ha. Są to trzy działki tworzące jedną całość. Dwie działki o łącznej pow. 0,57 ha są niezabudowane, trzecia działka jest w części zabudowana. Znajdują się na niej: budynek mieszkalny, budynki gospodarcze, budynek warsztatowy, wiata stalowa oraz ziemianka.
Na wszystkich działkach jest sad jabłkowo-orzechowy.
Nieruchomość zlokalizowana jest w części mieszkalnej miasta, otaczają ją zewsząd niewielkie powierzchniowo działki z domami jednorodzinnymi. W planie zagospodarowania przestrzennego działki pana Romana są w całości przeznaczone na cele mieszkalne.
20 marca tego roku czytelnik złożył dwie skargi na czynności komornika sądowego – opis i oszacowanie nieruchomości. Bowiem dwie działki niezabudowane są w jednej księdze wieczystej, natomiast działka zabudowana ma osobną księgę. W skargach napisał między innymi:
Zgodnie z art. 948 § 2. kpc, w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
Z tego nakazu biegły wycenił tylko działkę i budynek mieszkalny. Nie zostały w ogóle wycenione budynki gospodarcze, budynek warsztatowy, wiata stalowa. Budynki te są podane przecież w protokole opisu i oszacowania.
Nie zostały w ogóle wycenione nasadzenia: drzewa jabłoni oraz orzechów. Nasadzenia te są podane przecież w protokole opisu i oszacowania. Komornik zaakceptował bubel prawny biegłego.
W odpowiedzi na skargi komornik Hubar wniósł o ich oddalenie. Zarzucił czytelnikowi, że wniosek o wycenę wszystkich budowli i innych urządzeń jest zbyteczny, bo zwiększyłoby to tylko koszy wyceny. Stwierdził także, że "postępowanie dłużnika zmierza w kierunku przewlekania postępowania egzekucyjnego".
Biegła Ewa Wood, która wyceniła nieruchomość, w pisemnym stanowisku uznała, że nieruchomość będzie sprzedana jako całość i nie ma sensu wyceniania osobno... jabłoni oraz orzechów. Nie będą one sprzedawane oddzielenie - zauważyła „zapewne trafnie” biegła. I dodała: "nasadzenia wręcz utrudniają przyszłą zabudowę i często wymagają usunięcia z placu budowy, a więc poniesienia dodatkowych kosztów".
O budowlach napisała: „Nie było niezbędne, aby osobno podać wartość budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków – nie były zgłoszone prawa osób trzecich do tych części a podniosłoby to koszty wyceny i było zbędne, gdy do licytacji: sprzedaż całej nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości gruntowej niezbudowanej” (pisownia oryginalna).
Postanowieniem z dnia 28 października sędzia Małgorzata Łosoś z Sądu Rejonowego w Nakle nad Notecią oddaliła skargę czytelnika na oszacowanie nieruchomości chyba niezabudowanej. Chyba, gdyż w uzasadnieniu postanowienia sędzia podaje dwa numery ksiąg wieczystych, podaje wycenę obydwu nieruchomości, powołuje się na stanowiska komornika i biegłej, które odnoszą się do całości nieruchomości, do obydwu skarg.
Postanowienie to, to prawie w całości powtórzone stanowiska komornika i biegłej.
Czytelnik poprosił nas o następujące wyjaśnienia:
- czy art. 948 kpc już nie obowiązuje?
- czy postanowienie sądu dotyczy obydwu nieruchomości czy tylko jednej?
- jak jest możliwość podziału nieruchomości na wiele małych działek, to komornik nie powinien tak uczynić (wydzielić małych działek)? I sprzedać każdą działkę drożej?
- wartość niewycenionych przez biegłą budowli to ponad 200.000 zł. Czy te budowle nie mają naprawdę znaczenia dla wartości całej nieruchomości zabudowanej? Czy biegła i komornik nie działają przypadkiem na moją szkodę?
Sprawą się zajmę.
JW
PS
Profesor Feliks Zedler, Katedra Postępowania Cywilnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu:
„Art. 948 jest jasny i jednoznaczny. Biegły powinien dokonać wyceny zgodnie z jego brzmieniem. Jeżeli ktoś nie potrafi dokonać wyceny zgodnie z art. 948 kpc, to nie powinien być powoływany do dokonywania wyceny nieruchomości na potrzeby sądowego postępowania egzekucyjnego”.
Więcej:
Artykuł 949 kpc jest bardzo ważnym regulatorem postępowania egzekucyjnego