Komornik sądowy Iwona Michalak z Błonia prowadzi licytację nieruchomości położonej w Milanówku, przy głównej ulicy miasta - Królewskiej. Biegła Maryla Drab wyceniła w 2013 roku nieruchomość na 1.140.000 zł. Na działce o pow. 2000 m2 znajdują się: budynek mieszkalno-biurowy o pow. 260 m2 oraz produkcyjno-handlowy o pow. 300 m2. Samą działkę biegła wyceniała na 783.000 zł (382,16 zł/m2)
Metry kwadratowe budynków zostały przeliczone na sumę wartości całej nieruchomości. Z tym, że wg czytelniczki biegła zaniżyła powierzchnie tych budynków (odpowiednio na 200 i 230 m2).
Nie tą kwestią jednak pani Agata głównie chce zainteresować redakcję. Problem dotyczy wartości działki. Ulica Królewska w Milanówku jest główną ulicą handlową, to tutaj zlokalizowane są liczne firmy handlowe, usługowe, sklepy itp. Ulica Królewska nie kończy się w Milanówku, ciągnie się prawie przez cały sąsiedni Grodzisk Mazowiecki, gdzie również jest główną ulicą miasta. Działki położone przy tej ulicy są najdroższymi w obydwu miastach.
W 2014 roku miały miejsce 3 transakcje sprzedaży działek przy tej ulicy (Królewskiej), jedna sprzedana działka położona jest w pobliżu nieruchomości czytelniczki.
Działki zostały sprzedane za następujące kwoty: 4.068 m2 za 3.335.760 zł (820 zł/m2), 1.806 m2 za 2.000.000 zł (1.107 zł/m2) i 1253 m2 za 1.541.190 zł (1.230 zł/m2).
Średnia cena sprzedanych działek to 1.052, 33 zł/m2.
Pani Agata nie rozumie kilku spraw i prosi, byśmy w miarę możliwości je wyjaśnili.
1. Dlaczego jej działka jest wyceniona tylko na 382,16 zł/m2, skoro średnia cena sprzedaży działek przy tej ulicy to ponad 1000 zł/m2?
2. Gdyby przyjąć tę wartość (1000 zł/m2), to jej nieruchomość bez budynków warta jest ponad 2.000.000 zł. To ile warta jest z budynkami przynoszącymi dochód? Mniej, czy więcej?
3. Przyjmując obecną wyceną (zaskarżoną przez czytelniczkę), jak to możliwe, że działka wg biegłej jest wartości około 800.000 zł, a budynki przynoszące dochód tylko 300.000 zł?
Sprawa ciekawa, postaramy się ją wyjaśnić.
JW