Od kilkunastu lat zajmujmy się tematyką wycen nieruchomości w postępowaniach egzekucyjnych. Niestety, zdarza się, że wyceny biegłych i dokonane przez komorników na ich podstawie opisy i oszacowania nieruchomości pozostawiają wiele do życzenia

Wydaje się, że obecne przepisy prawa nie gwarantują pełnej ochrony praw właścicieli licytowanych nieruchomości.

Przedstawiamy propozycję zmian w prawie, które:

- ukróciłyby znacząco wszelkie nieprawidłowości przy wycenie nieruchomości na potrzeby egzekucji komorniczych

- w sposób praktyczny broniłyby praw dłużników

- uchroniłyby sądy przed oskarżeniami

Oczywiście, propozycja to punkt wyjścia dla dalszych prac i rozważań.

FAKTY

1. Zgodnie z Art. 157. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W latach 2018-2022 Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych sporządziła tylko 256 takich ocen.

W 223 przypadkach operaty szacunkowe zostały zaopiniowane negatywnie, czyli aż 87%.

Liczba wydanych opinii i opinii negatywnych w tym okresie kształtowała się następująco: 56/52, 41/35, 50/39,62/54, 47/43.

Biorąc pod uwagę tysiące egzekucji z nieruchomości w skali roku, to liczba zweryfikowanych operatów szacunkowych jest marginalna. A nie wszystkie oceniane operaty musiały być związane z egzekucjami.

Wniosek jest taki, że nie ma dowodu na to, że te sporządzone na potrzeby egzekucji komorniczych są prawidłowe.

2. Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w postępowaniu egzekucyjnym rzeczoznawca majątkowy pełni rolę biegłego, który określa wartość nieruchomości. Określenie wartości przez rzeczoznawcę nie jest jednak równoznaczne z ustaleniem ceny, za którą nieruchomość zostanie wystawiona np. na licytację.

Należy mieć bowiem na uwadze, że to w zakresie kompetencji komornika pozostaje ustalenie sumy oszacowania nieruchomości podlegającej egzekucji, natomiast opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego stanowi dla komornika jedynie podstawę do ustalenia tej sumy oszacowania.

3. Istnieje wielka niechęć sądów do występowania o ocenę operatu szacunkowego. Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest bowiem uprawniony sąd.

Zgodnie z art. 157.3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

Znamy kilkaset przypadków, gdzie dłużnicy wnosili o to, aby sąd wystąpił z wnioskiem o taką ocenę.

Tylko w jednym wypadku sąd się zgodził (i operat został zanegowany przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych).

Co więcej, często w oddalających skargi postanowieniach nie ma nawet słowa o tym, że taki wniosek został złożony.

Sądy oddalały skargi na opis i oszacowanie prawie wyłącznie opierając się na wyjaśnieniach biegłych, którzy jako świadkowie... bronili operatów przez siebie stworzonych.

4. Jest wiele przypadków, że nabyta po zaniżonej wycenie nieruchomość - jest następnie wystawiana na sprzedaż z kilkaset procentowym przebiciem.

Trudno się dziwić rozgoryczeniu byłych właścicieli, którzy czują się oszukani. Jeśli wcześniej sąd oddalił ich skargę na opis i oszacowanie nieuwzględniając np. wniosku o ocenę operatu szacunkowego - mogą uważać, że są ofiarami zmowy. Mogą padać różne oskarżenia.

PROPOZYCJA

1. Przy opisie i oszacowaniu komornik miałby obowiązek poinformowania stron postępowania, że w przypadku złożenia skargi na opis i oszacowanie - można wnosić o ocenę operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego. Komornik informowałby, że oceny dokona organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

2. Na tym etapie komornik musiałby bardzo poważnie rozważyć, czy uznać skargę czy nie. W przypadku nieuznania skargi, komornik przekazałby skargę sądowi (tak jak jest teraz, to by się nie zmieniło). Może to jednak rodzić dla komornika określone konsekwencje finansowe, o których poniżej.

3. Sąd obligatoryjnie byłby związany wnioskiem o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Koszt takiej oceny - na tym etapie - byłby pokryty tymczasowo przez Skarb Państwa.

4. Przed skierowaniem pod ocenę operatu, sąd pytałby wierzycieli o stanowisko.

5. Jeśli organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych zaopiniuje negatywnie operat, traci on moc, i automatycznie skarga na opis i oszacowanie zostaje uznana i sąd uchyla opis i oszacowanie nieruchomości.

Kosztami (opinii i skargi) sąd obarczyłby solidarnie komornika oraz wierzyciela/li, jeśli byli za oddaleniem wniosku o ocenę operatu.

6. W przypadku uznania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operatu za poprawny, skarga na opis i oszacowanie zostałaby oddalona, a skarżący obciążony kosztami.

7. Rzeczoznawca majątkowy, który wykonał operat zanegowany przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - za pierwszym razem otrzymuje ostrzeżenie. Za drugim zakaz wycen na potrzeby egzekucji, a za trzecim - zakaz wykonywania w ogóle wycen.

Redakcja

foto: Pixabay