Komornik Marek Wojtczak z Ciechanowa prowadzi licytację nieruchomości czytelnika położonej w powiecie ciechanowskim. Nieruchomość składa się z dwóch budynków mieszkalnych, budynków gospodarczych oraz garażu. Budynki znajdują się na działce o pow. prawie 4.000 m2 (działka w pełni budowlana). Operat szacunkowy został wykonany w 2014 roku, niedługo później komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości
Przed ukazaniem się artykułu:
rzecznikowi prasowemu Izby Komorniczej w Łodzi i komornikowi zadałem następujące pytania:
- Czy biegły dokonał pomiarów wycenianych nieruchomości?
- Czy znane są Panu powierzchnie użytkowe wycenianych nieruchomości?
- Jaka jest wartość budynku (ów) gospodarczego (ych)? Pytanie w różnych liczbach, gdyż biegły na stronie 10. operatu podał, że jest jeden budynek, a na stronie 24. podał "budynki gospodarcze".
Pytanie w związku z art. 948 par. 2 kpc.
- Jaka jest wartość garażu oraz ogrodniczego namiotu foliowego?
Pytanie również w związku z art. 948 par. 2 kpc.
- Jaka jest wartość drzewostanu na działce?
Pytanie również w związku z art. 948 par. 2 kpc.
- Jako budynki porównawcze biegły podał (strona 13 operatu) nieruchomości w Damiętach i Drążewie. Czy biegły dokonał oględzin tych nieruchomości porównawczych? Gdzie w Damiętach znajduje się działka nr 312?
A po ukazaniu się artykułu zadałem kolejne trzy pytania:
- Co zamierza zrobić komornik z wiedzą dotyczącą wątpliwej jakości operatu szacunkowego?
- Czy komornik we własnym zakresie zamierza sprawdzić poprawność operatu?
- Czy prawo dopuszcza możliwość licytacji nieruchomości w oparciu o złą wycenę? Jeśli tak, to jaki konkretnie przepis prawny?
Andrzej Ritmann, rzecznik prasowy Izby Komorniczej w Łodzi przesłał taką odpowiedź:
Sąd Rejonowy w Ciechanowie wyznaczył termin licytacji na dzień 17-11-2016. Obwieszczeniem z dnia 14-09-2016 Komornik zawiadomił strony oraz uczestników o terminie licytacji. Dłużnicy w dniu 26-09-2016 złożyli w Sądzie Rejonowym w Ciechanowie skargę na czynność Komornika - obwieszczenie o licytacji nieruchomości. Obecnie akta znajdują się w Sądzie wraz z operatem szacunkowym zespołu biegłych.
Opisu i oszacowania nieruchomości dokonano 11.12.2014 r. Protokół opisu i oszacowania jest prawomocny. W protokole wskazano, ze nieruchomość zlokalizowana jest na terenach wiejskich, w centralnej strefie miejscowości, w bezpośrednim sąsiedztwie utwardzonej drogi lokalnej. Siedlisko usytuowane jest przy drodze lokalnej o nawierzchni asfaltowej z istniejącym zjazdem. Siedlisko jest ogrodzone. Na działce znajduje się budynek mieszkalny o pow. zabudowy 133,00 m2 (rok budowy 1988), budynek mieszkalny nr 2 o pow. 85,00 m2 (rok budowy 1910) i budynek gospodarczy o pow. 85,00 m2 (rok budowy 1970). Dokładny opis w/w nieruchomości znajduje się w załączniku nr 1, który stanowi integralną część protokołu. Nieruchomość położona jest w tzw. biedniejszej gminie Sońsk ok. 13 km od Ciechanowa.
Dłużnicy dotychczas trzykrotnie wnosili o dokonanie nowego opisu i oszacowania nieruchomości, a ich wnioski zostały oddalone przez komornika.
Trzykrotnie dłużnicy nie skorzystali z prawa złożenia skargi na postanowienie komornika, a nadmienić należy, że komornik ma obowiązek pouczyć dłużnika o tym prawie wydając postanowienie, korzystali natomiast z prawa zaskarżenia czynności komornika w innych przypadkach.
Pytania, które dotyczą operatu szacunkowego, sporządzonego przez powołany zespół biegłych, winny być skierowane do biegłych a nie do komornika, a trzeba pamiętać, że aktualnie akta sprawy, z uwagi na kolejne skargi dłużników, znajdują się w Sądzie.
Jeśli chodzi o podstawę do stwierdzenia, w postanowieniu z dnia 22 maja br., że w gminie Opinogóra Górna są znacznie wyższe ceny niż w Sońsku, to wynika ona z doświadczenia, gdyż na terenie tej gminy jest ziemia o lepszej klasie bonitacyjnej, a wyceny biegłych dotyczące nieruchomości na terenie gminy są wyższe.
Nadto część gminy graniczy z miastem Ciechanów, siłą rzeczy wiele wiosek znajdujących na terenie gminy Opinogóra to tzw. sypialnie Ciechanowa.
Należy podkreślić, iż nawet jeśli faktycznie istniałyby jakiekolwiek rozbieżności, to opisu i oszacowania komornik samodzielnie uchylić nie może. Ustawodawca, zdając sobie sprawę ze znaczenia opisu i oszacowania, potraktował tę czynność wyjątkowo, dając dwa tygodnie, a więc dwukrotnie dłuższy niż zwykle termin, na złożenie skargi, zaś ustalenie wartości nieruchomości pozostawił w gestii biegłych, zakładając, iż komornik może nie posiadać wystarczającej wiedzy specjalistycznej w tym zakresie.
Moja ocena
Jak nietrudno stwierdzić, rzecznik nie odpowiedział na pytania zadane przed ukazaniem się artykułu. Mnie to nie dziwi, bo jak można na nie odpowiedzieć, skoro biegły nawet nie dokonał pomiaru powierzchni wycenianych budynków. Nie postąpił także zgodnie z nakazem wynikającym z art. 948 kpc, by każdą budowlę wycenić osobno, niezależnie od całości.
Co wielce wymowne, rzecznik nawet nie pokusił się o odpowiedź na pytania dotyczące powierzchni użytkowych wycenianych budynków, czy biegły dokonał oględzin tych nieruchomości porównawczych oraz, gdzie w Damiętach znajduje się działka nr 312.
Brak odpowiedzi na te pytania jest pierwszym ciosem zadanym w dokonany przez komornika Wojtczaka opis i oszacowanie nieruchomości.
Drugim jest podanie przez rzecznika powierzchni zabudowy budynków. To jest (zresztą błędne w przypadku drugiego budynku) przepisanie powierzchni zabudowy widocznej w kartotece budynków. Jak już jednak napisałem w artykule, nie ma to przełożenia do tego, co jest realnie. Dysponujemy dokładnymi pomiarami i te powierzchnie są inne.
Kolejnym ciosem są stwierdzenia o gminie Opinogóra Górna. W tym zakresie rzecznik Ritmann powtórzył niesprawdzone bzdury. Przed napisaniem artykułu redaktorzy gazety byli w Sońsku i Opinogórze Górnej, zbadali rynek nieruchomości, mamy dane ze Starostwa za ostatnie klika lat o transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z tego co rzecznik napisał o Opinogórze to tylko jedno stwierdzenie jest prawidłowe: że na terenie tej gminy jest ziemia o lepszej klasie bonitacyjnej.
To jest fakt, który jednak nie ma znaczenia w tej sprawie. Przedmiotem licytacji jest bowiem działka budowlana zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Na jakiej klasie gruntów są te budynki nie ma żadnego znaczenia dla ich ceny. Nie słyszałem jeszcze o tym, aby dom na działce o I klasie gruntu był droższy niż ten sam dom, gdyby stał na działce na IV klasie gruntu.
Opinogóra Górna znajduje się prawie w takiej samej odległości od Ciechanowa co Sońsk. W moim odczuciu, przy Sońsku Opinogóra to biedniejsza miejscowość. W gminie Opinogóra Górna oprócz Muzeum Romantyzmu (polecam zwiedzić) nie ma praktycznie nic. No, może oprócz centrum handlowego na rogatkach Ciechanowa.
Natomiast Sońsk ma 3 znaczące zakłady przemysłowe, zatrudniające prawie 1000 osób. Ma szkoły, znane w kraju (znajduje się tu między innymi Zespół Szkół im. Aleksandra Świętochowskiego, kształcący młodzież ponadgimnazjalną. Szkoła ta jest jedyną szkołą rolniczą w powiecie ciechanowskim), ma połączenie kolejowe. Sam Sońsk sprawia wrażenie miejscowości o wiele bogatszej niż Opinogóra.
I jeszcze jedna ważna informacja. W Gołotczyźnie graniczącej z Sońskiem jest Muzeum Pozytywizmu. Są to dwa dworki należące kiedyś do Aleksandra Świętochowskiego oraz Aleksandry Bąkowskiej. Osób, które stworzyły tam placówki szkolne, działające po dzień dzisiejszy (choć w zmienionej formie).
Do tego artykułu, specjalnie dla rzecznika Ritmanna, dołączam zdjęcia dwóch dworków w Muzeum Pozytywizmu oraz "biedny" Sońsk, który sobie właśnie kilka dni temu taką uliczkę do szkoły zafundował.
Z danych Starostwa Powiatowego w Ciechanowie (Rejestr cen i wartości nieruchomości) w żadnej mierze nie wynika, ze ceny w gminie Opinogóra Górna są wyższe od tych w gminie Sońsk. To, że "wyceny biegłych dotyczące nieruchomości na terenie gminy są wyższe" nic nie oznacza. Bo jeśli wycen dokonali biegli pokroju tych, którzy wycenili nieruchomość czytelnika, to jest to mało wiarygodne.
Ritmann stwierdził: Dłużnicy dotychczas trzykrotnie wnosili o dokonanie nowego opisu i oszacowania nieruchomości, a ich wnioski zostały oddalone przez komornika. Trzykrotnie dłużnicy nie skorzystali z prawa złożenia skargi na postanowienie komornika".
Panie rzeczniku, za każdym razem zostały złożone skargi. Nie wiem, kto Pana wprowadził w błąd.
I dalej rzecznik napisał: "Należy podkreślić, iż nawet jeśli faktycznie istniałyby jakiekolwiek rozbieżności, to opisu i oszacowania komornik samodzielnie uchylić nie może".
Oczywiście, uchylić nie może, ale trzykrotnie mógł dopuścić do dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. A tego jednak nie uczynił? Dlaczego?
Ale tą kwestią to będą chyba zajmować się już prokuratorzy, bo jak ustaliliśmy, czytelnik powiadomił Prokuraturę Krajową o możliwości działania na jego szkodę przez komornika.
I na koniec jeszcze jedna ogólna uwaga. Zupełnie nie rozumiem obrony (pośredniej) przez rzecznika operatu szacunkowego w opisanej sprawie. Bo się go po prostu obronić nie da. Jest spartaczony i tyle. Jaka jest logika w tym, by go bronić? Jeśli ktoś zrobił coś źle, to powinno to być raczej napiętnowane i poprawione. A w tej sprawie, takie mam wrażenie, że wbrew faktom i logice chce się za wszelką cenę wykazać, że czarne to białe.
I z tego samego powodu nie rozumiem komornika. Ma wiedzę, że operat to bubel, ale jednak trwa przy nim i broni go. A z drugiej strony jedną decyzją (dodatkowy opis i oszacowanie) może naprawić wszystko, a tego nie robi. O co tu tak naprawdę chodzi?
JW