MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  czwartek 28 marca 2024r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

sr pleszew mINTERWENCJA

W artykule:

W ciągu dwóch lat komercyjna nieruchomość na potrzeby postępowania egzekucyjnego "straciła" na wartości ponad 2,5 mln zł. Jak to możliwe, pyta czytelnik

obiecałem czytelnikowi wyjaśnić problem, z jakim zgłosił się do redakcji. Pan Adam zapytał nas: Jak to możliwe, że w przeciągu dwóch lat jego nieruchomość straciła ponad 50% swojej wartości? Poczyniliśmy pierwsze ustalenia i są one naprawdę zaskakujące

 

Przypomnienie

Komornik sądowy Piotr Tomczak z Pleszewa prowadzi egzekucję komercyjnej nieruchomości położonej koło Pleszewa. W skład nieruchomości (która ma trzy księgi wieczyste) wchodzą: kompleks budynków produkcyjnych (929 m2), budynek biurowy (ok. 200 m2), nowa hala magazynowa o pow. zabudowy 1.346 m2, stacja trafo, ponad 3 ha gruntu (część działki jest wybrukowana).

 

W 2008 roku BGŻ udzielił panu Adamowi kredyt w wysokości 1.647.250 zł z przeznaczeniem na przejęcie zadłużenia w Banku Spółdzielczym w Pleszewie z tytułu dwóch kredytów inwestycyjnych, jakie czytelnik zaciągnął na wybudowanie między innymi hali magazynowej (część budynków produkcyjnych i biura były już wcześniej). W 2011 roku bank zażądał przedstawienia przez pana Adama aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości (były takie praktyki banków, zresztą prawnie wątpliwe).

 

17 listopada 2011 roku, biegły Kazimierz Ratajczak wykonał więc wycenę określającą wartość rynkową tej nieruchomości.

 

Biegły wycenił nieruchomość na 4.875.497 zł. Określił przy tym wartość wymuszonej sprzedaży na 90% tej wyceny. Rok później czytelnik popadł w kłopoty finansowe i bank wypowiedział umowę kredytową. Został wystawiony BTE, sąd nadał mu klauzulę wykonalności i sprawa trafiła do komornika.

W kwietniu 2013r. komornik Tomczak wyznaczył biegłą Magdalenę Szydlak do sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby wszczętej egzekucji z wniosku banku. Biegła Szydlak wyceniła nieruchomość na 2.356.000 zł.

 

Co ustaliliśmy

1. Biegła Szydlak powołana przez komornika dokonała dwóch wycen, ustalając odpowiednio wartości nieruchomości:

- nowej hali magazynowej o pow. zabudowy 1.346 m2, stacji trafo i gruntów o pow. 2,74 ha na kwotę 1.569.000 zł,

- kompleksu budynków produkcyjnych (929 m2), budynku biurowego (ok. 200 m2) i gruntów o pow. 0,76 ha na łączną kwotę 787 000 zł.

 

Biegły Ratajczak, który wycenił nieruchomość na żądanie banku, wycenił te same składniki majątku:

- nowej hali magazynowej o pow. zabudowy 1.346 m2, stacji trafo i gruntu na 2.508.130 zł,

- kompleksu budynków produkcyjnych (929 m2), budynku biurowego (ok. 200 m2) i gruntu na łączną kwotę 2.367.367 zł.

 

Wg biegłej Szydlak, wartość utwardzenia terenu to 20.000 zł, biegły Ratajczak wycenił ten składnik majątku na 150.000 zł.

 

Obydwoje biegli wycenili nieruchomości metodami mieszanymi, częściowo odtworzeniową, a częściowo podejściem porównawczym.

Z powyższego zestawienia liczb wynika, iż największa różnica w wartości dotyczy kompleksu budynków produkcyjnych i biurowego.

 

Dla poszczególnych wycen tej nieruchomości wygląda to tak:

Biegła Szydlak: łączna wartość to 787.000 zł (wycena całości podejściem porównawczym, wartość budynków i budowli metodą odtworzeniową).

Biegły Ratajczak: łączna wartość to 2.367.367 zł (wycena budynku biurowego oraz wartości gruntu podejściem porównawczym, wycena kompleksu budynków metodą odtworzeniową). Sam budynek biurowy podejściem porównawczym został wyceniony na 464.933 zł.

 

W swoim operacie szacunkowym biegły Kazimierz Ratajczak na stronie trzeciej napisał: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości. Przy wszystkich wyliczeniach poszczególnych składników majątku biegły Ratajczak podaje w operacie, że oblicza wartość rynkową.

 

To bardzo ważne dla dalszych ustaleń, gdyż sprawa trafiła do pleszewskiego sądu i tu zaczęły się "dziać cuda".

 

2. Pan Adam zaskarżył bowiem wycenę Szydlak do sądu (formalnie opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez komornika na podstawie operatów szacunkowych biegłej). Złożył dwie skargi. Do skarg dołączył operat szacunkowy biegłego Ratajczaka na okoliczność wadliwego operatu wykonanego przez biegłą Szydlak.

 

Zatrzymam się przy skardze na wycenę kompleksu budynków produkcyjnych i budynku biurowego (bo tu jest największa różnica w wycenach - 1.580.367 zł, przy drugiej nieruchomości różnica wynosi "tylko" 939.130 zł).

 

Komornik Tomczak w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Komornik napisał, że biegła wyceniała wszystko dobrze, a tak w ogóle, to wartość "nieruchomości nie jest maksymalną kwotą jaką można uzyskać w drodze licytacji. Cena nieruchomości jest bytem dynamicznym i ostatecznie zostanie zweryfikowana przez rynek".

 

Również biegła Szydlak ustosunkowała się do złożonej skargi. W piśmie z dnia 17 maja 2013r. zarzuciła wycenie biegłego Ratajczaka, że wycena ta nie określiła wartości rynkowej nieruchomości. A skoro nie określiła, to "Dłużnik nie miał wiedzy o wartości rynkowej nieruchomości w tamtym czasie. Miał natomiast wiedzę na temat wartości odtworzeniowej swojego majątku nieruchomego, a jej źródłem był załączony do skargi operat szacunkowy".

 

Wygląda więc na to, że dopiero biegła Szydlak uzmysłowiła naszemu czytelnikowi, jaka jest wartość rynkowa jego nieruchomości. To, że biegły Ratajczak napisał, iż celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości nie oznacza wcale, że ten cel osiągnął. Taki cel dopiero osiągnęła ona, biegła Szydlak. Tak można tłumaczyć to, co przeczytałem.

 

Sąd jak "papuga" biegłej i komornika

Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2013r. sędzia Edyta Janiszewska z Sądu Rejonowego w Pleszewie oddaliła skargę czytelnika. U uzasadnieniu postanowienia (jako swoje uzasadnienie: "Sąd zważył") sędzia Janiszewska żywcem przepisała to, co napisali biegła i komornik. Niezmiernie rzadko się zdarza, by sąd jako swoje przepisał prawie 90% obcego tekstu.

Skarga została więc oddalona, bo sędzia uznała, że operat szacunkowy wykonany przez biegłego Ratajczaka nie określił wartości rynkowej nieruchomości. Taką wartość określił tylko operat sporządzony przez biegłą Szydlak.

 

Co mówią przepisy prawa?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

1a. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.

2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

 

W opisanej sprawie niewątpliwie mamy do czynienie z rozbieżnymi operatami szacunkowymi określającymi wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny - ustalenie wartości rynkowej.

 

W związku z tym powstają zasadne pytania:

- czy biegła Szydlak miała prawo do tego, by samodzielnie ocenić prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego Ratajczaka?

- czy sąd miał prawo oceniać prawidłowość operatów, czy raczej miał obowiązek wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonych operatów?

- która wycena jest dobra? (sprawa egzekucji nie jest bowiem zakończona)

 

 

 

PS

O biegłej Szydlak kiedyś już pisaliśmy:

Świat wyceny według biegłej Szydlak: „Art. 948 kpc z innych czasów, jeśli wycena, to tylko metodą porównawczą”

 

 

 

JW

 

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY