Prokurator Generalny Zbigniew Ziobro skierował do Sądu Najwyższego skargę nadzwyczajną od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 7 czerwca 2017 r., na mocy którego bezprawnie odebrano członkom wspólnoty mieszkaniowej prawa do współwłasności nieruchomości wspólnej na ulicy Karowej w Warszawie

Sporny lokal o powierzchni ponad 45 m2, będący tzw. nieruchomością wspólną, wykorzystywany był przez wspólnotę mieszkaniową najpierw jako pralnia i suszarnia, a następnie jako biuro wspólnoty. Prawo do tej nieruchomości jako części wspólnej wynika z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i jest związane z własnością lokalu

Nieruchomość przy ul. Karowej została przekazana w użytkowanie wieczyste na rzecz pewnej spółki z.o.o. W umowie tej wskazano, że w budynku zostało wyodrębnionych 28 lokali mieszkalnych ze wskazaniem, że części budynku mieszkalnego i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu stanowią nieruchomość wspólną.

Pomimo tego, wskazana spółka złożyła oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu niemieszkalnego, stanowiącego faktycznie część wspólna nieruchomości. Czynność tą poprzedziło zaświadczenie ratusza.

Dla lokalu tego założono księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie. Po kilku dniach lokal ten został sprzedany kobiecie, która wykorzystała go w ramach prowadzonego przedszkola. Niespełna rok wcześniej kobieta zawarła już ze spółka umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.

Porażki sądowe wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa weszła z nową właścicielką w spór sądowy, usiłując doprowadzić do usunięcia niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym a stanem uwzględnionym w księdze wieczystej. Jednak we wszystkich instancjach poniosła porażki procesowe.

W ocenie sądu rejonowego pozwana nie wiedziała o niezgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym oraz działała w dobrej wierze. Chroniła ją zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co musiało skutkować oddaleniem powództwa. Sąd nie w ogóle nie badał ważności oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności na spornym lokalu.

Rozpoznający apelację powódki sąd okręgowy podzielił ustalenia sądu I instancji i oddalił pozew. Z kolei Sąd Najwyższy, który badał skargę kasacyjną orzekł m.in., że wspólnota mieszkaniowa nie reagowała w trakcie ustanawiania odrębnej własności lokalu, zatem brak jest podstaw, aby z powołaniem się na fakt korzystania z tego lokalu przez wspólnotę podważać wpis w księdze wieczystej. SN wskazał, iż dobrą wiarę osoby, która powołuje się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych ocenia się na chwilę dokonywania czynności.

Zasadne wywiedzenie skargi

Prokurator Generalny Zbigniew Ziobro ocenił, że skierowany przez wspólnotę mieszkaniową wniosek o skierowanie w tej sprawie skargi nadzwyczajnej jest zasadny. Orzeczenie Sądu Okręgowego w Warszawie naruszyło zasady i prawa człowieka i obywatela określone w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto w sprawie doszło do oczywistej sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Wszystkie te naruszenia korelują ze sobą. Suma uchybień powoduje, że uchylenie kwestionowanego wyroku jest konieczne dla zapewnienia zgodności z zasadą demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej.

Prokurator Generalny wskazał, że orzekające w sprawie sądy nie dostrzegły, że prawo lokatorów do lokalu było gwarantowane przez ustawę o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Zgodnie z przepisami tej ustawy do ewentualnej rezygnacji z przeznaczenia lokalu jako części wspólnej niezbędna była uchwała właścicieli lokalu.

Takiej uchwały zaś w przedmiotowej sprawie nie ma. W konsekwencji jednostronna czynność prawna spółki ustanawiająca odrębną własność lokalu była nieważna i tym samym w sprawie występuje niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, zaś pozwana działając w złej wierze nie była chroniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż wiedziała, że treść ksiąg wieczystych była niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, a co najmniej z łatwością mogła się o tym dowiedzieć.W świetle tej okoliczności znamienny jest sposób faktycznego wejścia kobiety w faktyczne użytkowanie lokalu.

Nowa właścicielka musiała wyważyć zamki – bowiem nigdy nie uzyskała od wspólnoty kluczy. Nie sposób więc uznać, by kobieta działała w dobrej wierze. Co więcej, z ustaleń sprawy wynika, że miała świadomość, że nabywany przez nią lokal jest użytkowany jako część wspólna na potrzeby zebrań wspólnoty. W takich zebraniach kobieta sama brała udział.

„Trick” z księgą wieczystą

Wątpliwości budzi również data założenia nieprawidłowej księgi wieczystej – tuż przed podpisaniem umowy z kobietą. Zasady doświadczenia życiowego podpowiadają, że był to celowy zabieg, mający na celu „przykrycie” faktu, że w sprawie brak było uchwały wspólnoty mieszkaniowej dot. zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

W skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2017 roku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi II instancji oraz o zabezpieczenie roszczenia wspólnoty mieszkaniowej poprzez nakazanie dokonania wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu do czasu ukończenia postępowania ze skargi nadzwyczajnej, a także ustanowienie zakazu zbywania i obciążania przedmiotowego prawa własności.

W sprawie obejmującej swoim zakresem nieruchomość na Karowej toczyło się śledztwo, które zakończyło się skierowaniem aktu oskarżenia do Sądu Okręgowego w Warszawie. Postępowanie to pozostaje w toku.

Prokuratura Krajowa